Ипотека или копить что лучше

 

Часто семья встает перед выбором: брать ипотеку или копить? Какие преимущества и недостатки у этих решений и что выгоднее? Стоит произвести расчет. Что лучше брать ипотеку или копить в 2019 году. Примеры расчетов, когда выгоднее ипотека или копить для Москвы и регионов.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Оптимальный выбор будет зависеть от финансовой ситуации конкретного покупателя. Если на руках имеется значительная сумма и оставшиеся средства покупатель может скопить за полтора-два года, откладывая не больше половины зарплаты, это будет более разумным решением (даже если потребует временного, но значительного ухудшения качества жизни).

Если же накопления минимальны, а необходимость в улучшении жилищных условий есть, то стоит рассмотреть вариант ипотеки. Условия по ипотечным кредитам сейчас гораздо мягче, чем год-два назад, ставка по базовым программам в 10,5% и даже ниже далеко не редкость. Кроме того, на рынке присутствует значительный выбор программ с минимальным и даже с нулевым первоначальным взносом. Понятно, что ставка по таким программам будет выше, но при отсутствии накоплений это неплохой стартовый вариант. Естественно, хотя бы у одного из членов семьи такого заемщика должна быть уверенность в определенном стабильном доходе.

В целом, если постоянная работа у потенциального покупателя квартиры есть, а накоплений нет, ипотека остается практически единственным реальным вариантом, если только он не рассчитывает на крупную выплату, получение наследства и т. п. в ближайшие полгода (в этом случае можно попробовать договориться с застройщиком о рассрочке или просто подождать). Второй вариант, при котором можно попробовать накопить на квартиру за пять-семь лет, если потенциальный покупатель может ежемесячно откладывать в копилку не менее 60-70 тысяч рублей. Это возможно, например, если семья занимается арендным бизнесом или имеет другие постоянные источники дополнительного дохода.

Можно взять ипотеку в одном регионе, если прописан в другом?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Снимать квартиру или взять ипотеку – что лучше?

Этот насущный вопрос встает перед теми, кто живет в съемном жилье. И традиционно каждая из позиций находит своих сторонников в обоих «лагерях». Как же прагматично подойти к решению этого вопроса и определиться что лучше – продолжать снимать квартиру или взять ипотеку?

Подразумеваем, что в случае ипотеки речь идет о вторичном жилье – ведь при оформлении ипотеки на новостройку придется оплачивать и аренду и обслуживание долга одновременно + откладывать значительную сумму денег на ремонт. А мы понимаем, что такой возможности у людей, задающихся вопросом из заголовка статьи, нет. Итак, будем сравнивать ипотеку на вторичное жилье и аренду похожей по удобству проживания жилплощади.

За и против

Аргументы «за» и «против», которые обычно слышны:

Практически все из этих «аргументов» являются мифами. Например, «свое» ипотечное жилье – это миф. До полной выплаты ипотеки жилье находится в залоге у банка, а значит, ему и принадлежит.

Единственное, что практически неоспоримо можно принять как данность – это инфляция. Суммарное ее значение за последние 20 лет составило 456%, а если приплюсовать еще и кризисные 91-94 годы, то получим значение в 4180%.

На самом деле для того, чтобы решить, что лучше в вашем случае – снимать квартиру или взять ипотеку, как и любом другом финансовом вопросе, требуется расчет.

В соответствии с инфляцией ценность денег и стоимость недвижимости двигаются разнонаправлено. Цена недвижимости – растет, стоимость денег – падает.

При этом, зная среднюю величину инфляции, можно примерно посчитать, как изменятся в цене эти два актива через некоторое время (например, по окончании выплаты ипотечного кредита через 20 лет).

Средняя величина инфляции за последние 20 лет составила 456% / 20 = 22,8%. Исходя из этого, нынешние 3 млн. рублей (цена стандартной «однушки» в регионе ) через 20 лет будут стоить:

(3000 000 рублей – 22,8% ежегодной инфляции) = 16 961 рубль.

А квартира, купленная на эти же 3 млн. рублей вырастет в цене до

(3000000 рублей + 22,8% ежегодной инфляции) = 182 426 776 рублей.

На первый взгляд цифры нереальные, однако их можно легко проверить, пользуясь учебником по математике за 5-ый класс.

Вывод прост: 20 лет – это действительно много. При этом конечно нужно учесть переплату по кредиту. Однако фактической переплатой нужно считать не общую сумму, а лишь разницу между ставкой по кредиту и величиной все той же инфляции.

К примеру, люди, успевшие взять ипотеку летом 2014 года под 12% годовых, при ставке инфляции в 11,4% заплатили за обслуживание долга всего 0,6%. При этом в 2015 году, при разогнавшейся до 16% инфляции, ипотека уже принесла им прибыль в 4% годовых.

В каком случае брать ипотеку?

Точкой отсчета здесь является величина вашей арендной платы и размер ежемесячного взноса. Если ежемесячный платеж по ипотеке равен или меньше стоимости аренды квартиры, то нужно брать ипотеку. Чтобы понять, при какой величине первоначального взноса и ставке по ипотеке это становится возможным, придется еще немного посчитать.

Аренда условной квартиры, стоимостью 3 млн. рублей, равна примерно 20 тыс. рублей в месяц. Для того чтобы вычислить условия сопоставимого ежемесячного платежа по ипотеке воспользуемся ипотечным калькулятором. При ставке по ипотеке в 15% и сроке кредита в 20 лет, получаем искомый платеж в 20 тысяч рублей при первоначальном взносе в 1,5 млн. рублей (50% требуемой суммы).

Но это идеальный вариант. Фактически, перестать снимать квартиру и брать ипотеку выгодно уже при наличии первоначального взноса в размере 30%. Однако рассматривать ипотеку дороже 15% не стоит; подробнее – в статье «Стоит ли брать в ипотеку 2015 году?». О том, как накопить на первоначальный взнос – читайте в статье «Как накопить деньги».

Источник:

Подводные камни ипотеки, о которых стоит подумать

Несмотря на очевидные преимущества жилищного займа, ответ на вопрос, что лучше, ипотека или копить, по-прежнему неоднозначный. Большинство тех, кто оформляет ипотеку, забывает о ее подводных камнях, которые могут стать весьма неприятным сюрпризом в будущем.

Первоначальный взнос и оплата регистрации сделки – это далеко не все финансовые траты, которые предстоят заемщику. Решая, что лучше откладывать или брать жилищный заем, нужно учитывать следующие дополнительные расходы:

  1. Услуги оценщика, который должен подтвердить, что выбранная квартира действительно стоит выдаваемых денег. При этом многие банки настаивают, что проводить проверку должен аккредитованный у них специалист, а это значит, что сэкономить в данном случае не получится.
  2. Страхование не только приобретаемого имущества (что является оправданным), но и жизни, права собственности на квартиру и даже риск нарушения условий соглашения. Многие банки просто навязывают подобные услуги, угрожая отказом по заявке или повышением ставки. Кроме того, не стоит забывать, что страхование купленной квартиры проводится не один раз, договор нужно ежегодно перезаключать, что означает регулярные траты.

Также нельзя забывать об ограничении прав заемщика. Он является официальным собственником квартиры, но при этом не может полноценно распоряжаться ею без согласия банка из-за передачи ипотечной недвижимости в залог кредитору.

Расчет необходимого дохода на нашем калькуляторе

Сумма кредита Тип платежей Процентная ставка, % Материнский капитал Нет
Да Дата выдачи Срок кредита Досрочные погашения

Добавить

Рассчитать погашение График Таблица

Чтобы объективно оценить, что выгоднее, покупать в ипотеку или копить на квартиру, можно сделать расчет на онлайн-калькуляторе. Нужно ввести в соответствующие строки:

  • стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса (в рублях или процентах);
  • процентную ставку;
  • срок кредитования.

В результате будет выдано число платежей, размер первоначального взноса и итоговой суммы переплаты. Последний параметр может сильно удивить и даже повлиять на решение об оформлении жилищного займа.

Ипотека или копить — сравнение результатов

Для покупки квартиры в ипотеку стоимостью 1,5 млн рублей при первоначальном взносе 20% или 300 тысяч нам понадобилось:

  • 98 месяцев или 8,2 года;
  • полная стоимость квартиры нам обойдется в 1,8 млн. рублей.

При самостоятельном накоплении срок, как и общая сумма напрямую будет зависеть от роста цен на жилье и инфляции. Но даже по самым скромным прогнозам по будущей инфляции самостоятельное накопление сильно проигрывает ипотеке как по срокам, так и по внесенной общей сумме.

Дополнительно можно рассмотреть доходность от сдачи в аренду сразу после приобретения. За вычетом ежемесячных коммунальных платежей, вынужденных простоев квартиры при смене квартирантов, периодических небольших ремонтов — годовая прибыль составит около 50-60 тысяч.

За время ипотеки — набегает примерно 400 — 500 тысяч рублей. Именно на эту сумму можно снизить общую переплату. Итого получаем общие расходы по приобретению жилья составят 1,3-1,4 млн. рублей.

Получается вы ЗАПЛАТИТЕ ЗА СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ МЕНЬШЕ ЕЕ СТОИМОСТИ!!!!

Если же вы будете сразу вкладывать доход от аренды в качестве досрочных платежей, то общий срок кредитования уменьшится до примерно 5 лет.

Получается: взяв кредит 1,2 млн. на 15 лет, с ежемесячными взносами — 15 000 рублей, за счет дополнительных платежей в виде налоговых вычетов и доходов от аренды квартиры, мы можем уменьшить общий срок кредита в 3 раза. Из своего личного кармана за это время выплатим всего 900 тысяч рублей за кредит и 300 тысяч в качестве первоначального взноса.

Итого: наши общие расходы — 1 200 000 рублей, за квартиру стоимостью 1,5 млн. рублей или 80% от ее стоимости.

Фото 1

А теперь цифры!!!

А теперь цифры!!!

Довольно слов, давайте посмотрим на цифрах, в каких случаях ипотека выгоднее аренды, а когда, наоборот, аренда лучше ипотеки и в каких случаях ипотека превращается в самую большую финансовую ошибку в жизни человека.

Сравнивать ежемесячные платежи по ипотеке и аренде в нац валюте для периода 10-15-20-30 лет — слишком примитивно, т.к. подобный расчёт не берет во внимание такие важные факторы как:

  • долгосрочный рост стоимости жилья в нац. валюте
  • рост арендной платы
  • потерю стоимости нац. валюты (например, рубля) к доллару
  • потенциальный заработок на разнице между арендой и платежом по ипотеке

Я решил промоделировать все эти факторы в Excel для ипотеки со ставкой 10% и сроками в 10, 15, 20 и 30 лет. Такого расчёта вы не найдёте в интернете (я не нашёл ни в рунете ни в англоязычном интернете). Большая часть моделей тупо сравнивает сумму платежей по аренде с суммой платежей по ипотеке и не берет в расчет так называемый opportunity cost, т.е. сколько вы могли бы заработать, если бы инвестировали разницу между арендным и ипотечным платежом.

Я «убил» на эту модель 3 полных рабочих дня (это рекорд)! Вот какие параметры я заложил в модель:

  • стоимость квартиры 4 млн. руб, из них: ипотека на 3,3 млн. руб. под 10%, первоначальный взнос 700,000 руб. (~18%), расходы по ипотеке (страховка, ремонт, банковские комиссии и пр.) 200,000 руб. (это очень скромно).
  • арендная плата + коммуналка похожей квартиры (стоимостью около 4 млн. руб.) — 23,000 руб. в месяц. Цены беру очень условно-средние, за однушку в Питере (т.к. однушка в питере может стоить 3 млн. руб., а может стоить 6 млн. руб.). Но, 23,000 руб. это точно рыночная цена.
  • ежегодный рост стоимости жилья в год, в нац валюте — 2% (что не факт)
  • ежегодный рост аренды — 2% (что также не факт)
  • для простоты примера, процентная ставка по ипотеке для всех сроков — 10%
  • падение нац. валюты к доллару — 50% каждые 10 лет. Для того, чтобы посчитать выгоду в долларах тоже.
  • ежегодная доходность по нац. валюте — 8% (например, на депозитах)
  • ежегодная доходность по доллару — 5% (вполне достижимо, правда не на депозитах)
  • инфляция не берется в расчет.

Уточнение. Некоторые из данных параметров — условные, т.е. они могут в моменте случится, а могут нет, например, рост аренды или падение рубля. НО, даже если они не произойдут, это не поменяет общей картины, я это проверял, включая и отключая каждый из параметров.

И вот что получается:

  • Для всех сроков ипотеки !!, при первоначальном взносе в 10-20% — финансовый результат (выгода) от аренды  — положительный. Это значит арендовать и инвестировать разницу между арендой и ипотечным платежом — существенно выгоднее, чем платить ипотеку и владеть своим жильем. Эта выгода от аренды перекрывает и возможный рост стоимости жилья и тот факт, что аренда со временем растёт, а платёж по ипотеке остается неизменным. Это к вопросу , что выгоднее: “инвестировать в свое жилье или платить дяде”.
  • При 30-летней ипотеке, ближе к концу срока, ипотека оказывается более выгодной, чем аренда, т.к. если предположить, что аренда будет расти каждый год, а ипотечный платёж останется неизменным, то через 20 с лишним лет плата за аренду начнет существенно превышать платеж по ипотеке. Но в этом случае, в моей модели, не учтён тот факт, что жильё эконом класса, может падать в цене. Если включить/ отключить рост цены через 15-20 лет, то, выгода все равно будет в пользу аренды.
  • НО! Вариант с арендой получается выгоднее только при одном условии, если человек будет ежемесячно и дисциплинированно инвестировать разницу между арендой и ипотечным платежом в доходные инструменты. Делать это несложно, но требует дисциплины.

Поэтому, если подобной дисциплины нет и человек не будет откладывать и инвестировать деньги, то и большой выгоды в пользу аренды не будет. Тогда и вправду, лучше заплатить две-три-четыре цены за квартиру (или, вернее, за отсутствие дисциплины), купленную в ипотеку, но по истечению срока, у человека будет своя квартира. Иначе, можно проплатить всю жизнь аренду, при этом не инвестировать деньги и остаться к пенсии без жилья.

  • В долларах, ситуация похожая. Даже с учетом агрессивного обесценения нац. валюты, а значит такого же агрессивного уменьшения платежа по ипотеке в долларовом выражении — финансовый результат от инвестирования разницы между арендным и ипотечным платежом превышает все выгоды покупки жилья в ипотеку.

В тему: Стоит ли покупать доллары сейчас? Что с ними делать дальше? Плюс прогноз по доллару.

Финансовая выгода от ипотеки при всех сроках превышает (на 15-35 тыс. долларов) результат по аренде! Происходит это из-за обесценения нац. валюты. Иначе говоря, допустим, ваш платеж по ипотеке в долларах изначально был $500 и нац. валюта за 10 лет упала на 50% (напр. с 60 до 90 руб. за доллар) — в итоге, ваш ежемесячный платеж стал, допустим, $350. В течение следующих 10 лет курс еще раз упал на 50% и т.д.). Но, повторюсь, это далеко не значит, что ипотека — это выгодная инвестиция в долларах. Совсем наоборот.

  • Как влияет первоначальный взнос на расчеты. Очень просто. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше вы берете в кредит, тем меньше будут ежемесячные платежи по ипотеке.

Если накопить такой первоначальный взнос, что платежи по ипотеке будут равны или будут даже меньше платежей по аренде (например, при взносе более 50%), то при таком варианте аренда все равно будет выгоднее, но эта выгода уже будет не такой значительной и в этом случае, лично я, купил бы жилье. Но, правила “ипотека до 10 лет” и “платежи по кредитам не должны превышать 25% чистого дохода” должны соблюдаться.

  • Как влияет на расчеты налоговый вычет.  

Размер вычета при покупке квартиры, дома, комнаты или доли в жилом помещении ограничен суммами:

2 000 000 руб. — по расходам на покупку или строительство;
3 000 000 руб. — по процентам с целевых кредитов и займов.

Данные вычеты суммируются, т.е. вы можете получить и тот и другой вычет. Если жилье куплено в браке, то налоговый вычет предоставляется и мужу, и жене, т.е. они суммируются.

Т.е. вы можете вернуть 13% от указыанных выше сумм, т.е. до 260,000 руб. по расходам на покупку и строительство плюс до 390,000 руб. по процентам по ипотеке. Но, важно понимать, что для этого у вас должен быть соответствуюзий «белый» доход и возвращать налог будут в размере, не превышающем сумму налога, уплаченного вами (и супругом) за каждый год. И конечно размер вычета будет ограничен стоимостью жилья и размером уплаченных по ипотеке процентов.

  • Если вам есть где жить — то временный отказ от ипотеки может сделать вас реально богатым человеком (!!!), в сравнении с 95 процентами жителей страны. Если, конечно, вы будете откладывать и инвестировать деньги, которые готовы бы были платить по ипотеке.

На промежутке в 15, 20 или 30 лет, в примере с нашей недорогой однушкой, вы сможете сформировать личный капитал от 10 до 50 миллионов рублей (или от 100 до 300 тыс. долларов). Этих денег хватит, чтобы купить себе через 5-7 лет квартиру без ипотеки и обеспечить себя пассивным доходом на ранней пенсии.

Но, повторюсь, для этого нужно очень дисциплинированно инвестировать многие годы, что является вполне достижимой задачей, если человек понимает, ради чего он это делает.

Что выгоднее — копить или взять квартиру в ипотеку?

Фото 3

Единственно, я немного не соглашусь с постановкой вопроса таким образом.

Если вы спрашиваете что выгоднее накопить или ипотека, то для меня это все равно, если бы меня спросили: «что быстрей добраться до Владивостока или до Архангельска?» Конечно тут сразу же куча уточняющих вопросов «откуда?»  и «на чем?».

Так же можно поинтересоваться и «зачем?».  Если вернуться к нашему вопросу, то условия у всех разные. Не всем надо во Владивосток или Архангельск и платежеспособность и заработная плата и ежедневные расходы тоже разные.

К примеру, если у вас семья большая или маленькая, вопрос с местом жительства также не определен. Вообще если говорить об ипотеке, то надо понимать, что это для тех, кто может сказать что будет со мной в течение 10-20 лет.  Ведь это не просто так, а финансовые обязательства.

Ну, начнем вот с чего, если мы хотим получить исчерпывающий ответ, то для этого нам надо получить хоть какие-то цифры, на основе которых мы сможем построить примерный расчет.

Возможно, вы сейчас стоите перед выбором, и эта наша заметка поможет вам определиться, что выгодней ипотека или накопление на депозите. Для того чтобы начать нам нужны исходные данные.

Давайте составим портрет, человека оттолкнувшись от профиля которого мы сможем дать расчет на основе реальных, ну или условно реальных данных.

Если обратиться к статистике, то нам сообщают что средняя заработная плата, например в Москве 40-50 тысяч рублей. Ну, вы понимаете, что дворники получают гораздо меньше чем обозначенные суммы. Ну и есть люди, которые получают значительно больше. Мы не будем останавливаться на вопросах «а почему собственно?». Нас сейчас занимает совсем другой вопрос.

Многих заинтересует, почему взяла Москву, ну мне просто ближе, потом я здесь живу. Ничего не имею против всех остальных городов, очень много езжу по стране с различными семинарами и мастер-классами. Я прекрасно знаю реальную ситуацию в стране, и как люди живут.

Ко мне обращаются за помощью клиенты со всей России, и я прекрасно осведомлена обо всех текущих финансовых вопросах.

Давайте возьмем семью из трех человек — «Папа, мама, сын и собака». Естественно для простоты я буду немного округлять суммы. Повторюсь, нас интересует вопрос в принципе. Вот, к примеру, наш глава семьи работает водителем и пускай он получает 50 000 рублей.

Его жена работает простым учителем в школе и получает тоже 50000 рублей. Их ребенок, допустим, ходит в детский сад ну или в школу. Получается, что доход нашей виртуальной семьи составляет 100 тысяч в месяц.

Идем дальше, они хотят собственное жилье, а сейчас снимают однушку где-нибудь в спальном районе Москвы за 30 тысяч рублей. За минусом аренды получается на все остальное им остается 70 тысяч рублей. На питание одежду и развлечения пускай идет 20-30 тысяч.

Таким образом, грубо мы можем отложить каждый месяц около 40-50 тысяч рублей.

Итак, мы хотим приобрести собственное жилье. Ну, это может быть как новостройка в Подмосковье, так квартира на вторичном рынке в Москве. Чтобы наши расчеты были реальными. Или хотя бы примерно приближенные к действительности возьмем популярный сайт по продаже и аренде недвижимости и выберем что-нибудь из предложенного.

Давайте возьмем, к примеру, двушку — 40 метров, возле метро «Пражская» за 7 500 000 рублей. Теперь идем в банк рассчитаем ипотеку. И тут первая сложность. Не все банки дают ипотеку без первоначального взноса. А те, кто дают, ставят высокую процентную ставку, что делает ежемесячные взносы непомерно высокими.

Для того чтобы взять ипотеку с более менее нормальной ставкой придется выложить первоначальный взнос в размере от 10 до 30% и более процентов стоимости жилья.  Ну, давайте исходить из минимума, допустим нам нужно 10% от суммы и в нашем случае это 750 000 рублей.

Если откладывать, то наша виртуальная семья сможет накопить эту сумму в течение 15-19 месяцев. А что дальше? Направляемся в банк. Для того чтобы выйти на минимальный ежемесячный платеж, а у нас хватит как раз только на него. Давайте возьмем деньги на наибольшее количество лет — 30 что получится, смотрите в табличке.

Вот привожу расчет ипотечного калькулятора с сайта всем известного сберегательного банка. Можете сами попробовать рассчитать свою ипотеку.

Ура, квартира в Москве в наших руках! На дворе август 2044 года. При этом с учетом того, что наши расходы не увеличатся доходы не сократятся и так далее. Это не полный перечень рисков, конечно, их можно минимизировать за счет страхования, но может увеличить финансовую нагрузку.

Теперь пойдем другим путем и пробуем накопить. Идем в тот же самый консервативный и сберегательный банк и кладем накопленные нами 750 000 рублей на пополняемый вклад по 7,28 процентов годовых.

И вуаля через 10 лет с учетом того что мы будем каждый месяц пополнять вклад на 40 тысяч рублей вы получаете вот такую сумму 8 540 рублей. Давайте немного поиграем с условиями. К примеру, все тоже самое, но добавляем мы не 40, а 50 тысяч.

Тогда через 10 лет мы получим — 10 288 рублей. А что если вложить деньги под 10%  с ежемесячным пополнением на 50 тысяч, то нужная нам сумма наберется через 7 лет, а если пополнять будем по 40 тысяч, то через 8 лет.

Есть риск, что стоимость квартиры повысится, но никто не отменял и понижения цен как во время кризиса. Также никто не отменял инфляции.

Ну а представьте, что мы берем квартиру не в Москве, а квартиру в Подмосковье. Цена будет в разы меньше. А можно попробовать взять на этапе строительства.

Не буду подводить итоги и склонять выбору того или другого варианта. Вы все сами сможете определить. Скажу одно, в каждом перечисленном варианте есть свои риски и сложности, а также огромное количество всяких нюансов.

Как я уже указывала вначале у всех разные условия и разные ситуации. Кто-то не рассматривает возможности жить на съемной квартире в долгосрочной перспективе, кто-то не видит смысла быть собственником жилья. Доходы и расходы у людей разные.

Причем мы взяли для примера Москву, а если мы возьмем другой российский город, то ситуация будет совсем другая. Там и цены на жилье значительно ниже, и расходы на питание не в пример московским.

А может у вас есть материнский капитал или вы молодая семья и можете воспользоваться государственной программой от АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Так далее и тому подобное.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Кредитная история и истории с кредитами

Сегодня продолжим тему кредитования. И поговорим о кредитной истории, а также затронем тему некоторых банковских уловок, на которые желательно не попадаться. Ну а если попались, как их избежать

Так вот, всем известно, что на каждого, кто брал кредит в банке заведена, так называемая, кредитная история, где указывается, где и когда чего взял чего не отдал.

Так вот, когда человек берет кредит, банк сверяется с кредитной историей и выдает весь «послужной список».

Плюсы и минусы потребительского кредита

Потребительский кредит – один из самых востребованных в России. Однако «подводных камней» при его оформлении больше. Разбираемся вместе с экспертом – как выбрать самый оптимальный вариант

Наиболее популярным и самым востребованным является так называемый потребительский кредит. Его основное преимущество – это то, что он нецелевой, его можно брать на любые цели, при этом возможно ничего не оставлять в качестве залога банку. Иными словами, потребительский кредит – это наиболее простой и доступный вид кредита. (далее…)

В каких случаях стоит рефинансировать кредит

Каждый банк считает своим долгом переманить клиентов у другого, обещая более выгодные проценты и льготные условия. В каких случаях потребителю выгодно сменить банк, а в каких случаях этого делать не стоит? Разбираемся с экспертом

В прошлый раз мы рассматривали тему, копить денежные средства или воспользоваться кредитом. Кредит хорош только в том случае, если у вас нет возможности освободить нужные вам средства в короткий временной период или срочно требуются заемные средства, которые вы можете погасить в беспроцентный период по кредитной карте.

Причем, также, если есть цели, которые без заемных средств просто не осуществимы, например ипотека. В остальных же ситуациях лучше попытаться накопить деньги на свои потребности самостоятельно, не прибегая к кредитам.

Источник:

Копим на квартиру самостоятельно

Если в случае с ипотекой можно достаточно легко получить точные данные, и практически до копейки рассчитать все затраты (как текущие, так и будущие) связанные с выплатами, то при самостоятельном накоплении у нас есть несколько факторов, которые достаточно сложно прогнозировать.

В первую очередь это инфляция, которая обесценивает с каждым годом все: от продуктов и одежды до недвижимости. Второе, это рост зарплат и ставки по вкладам. Их тоже нельзя предсказать на таком длительном промежутке.

Однако можно выделить определенную закономерность. Если экономика находится в фазе подъема и стабильности, то начинается рост зарплат и цен на недвижимость. Причем цены на жилье растут намного быстрее средних доходов  населения. И наоборот, в кризисные времена именно цены на квартиры начинают падать намного быстрее, чем доходы населения.

В середине нулевых средний рост цен на недвижимость составлял 50-80% ежегодно, в кризис 2008-2009 гг. цены рухнули в 1,5 — 2 раза. Далее рост продолжился, но не так сильно, на затем во 2-й кризис цены опять стали немного снижаться.

В итоге можно вывести некую среднюю кривую роста зарплат и недвижимости, которые на длительных промежутках времени растут примерно одинаково, на размер инфляции.

Будем исходить из этого.

Чтобы накопить самостоятельно нужно будет исходя их наших предположений понять сколько будет стоит квартира через N-ое количество лет. Всем понятно, что текущая стоимость в 1,5 млн. через 5-10 лет будет намного выше. Как ее узнать? Никак. И соответственно сколько лет нужно копить на непонятную стоимость, тоже не ясно.

У нас есть 300 тысяч. Каждый месяц мы должны откладывать по 15 тысяч. В год выходит 180 тысяч. До 1,5 млн. мы доберемся за 6,5 года.

Но инфляция будет каждый год уменьшать покупательную способность денег. Да и жилье будет постоянно дорожать. Поэтому деньги будем вкладывать, чтобы они приносили дополнительный доход. Куда? Нам здесь главное надежность инвестиций. Поэтому остается только или банковские вклады либо государственные облигации. Средняя годовая доходность по ним примерно покрывает инфляцию.

Можно немного схитрить и поступить проще. Вы вкладываете деньги, которые увеличиваются на величину инфляции ежегодно. Одновременно цены на квартиры растут примерно в той же пропорции. Чтобы было понятнее разберем на примере.

Квартира стоит 1 млн. рублей. У вас такая сумма на руках. Вы можете купить квартиру сразу. Либо положить их на банковский депозит. Под 8% годовых. Через 1 год при инфляции в 8% стоимость квартиры вырастет на 80 тысяч рублей (на 8%). Одновременно и ваш вклад даст вам 80 тысяч. И этих денег вам опять же хватит на приобретения данного жилья.

У нас есть на руках 20%. Которую мы зафиксировали вложив деньги под проценты.

Итого нам нужно накопить 80% от стоимости жилья или 1,2 млн. Но здесь наступает не слишком радужная картина.

Вы отложите за год — 180 тысяч. Это примерно 15% от необходимой нам суммы. Вкладываете под 8% получаете 195 тысяч.  Но это время цена оставшейся доли (80%) вырастет также на 8% или 96 тысяч. В итоге реально вы отложили только 100 тысяч или 7,5% от стоимости квартиры. И так далее из года в год.

Нам нужно найти тот момент, когда суммы отложенных накоплений с начисленными процентами, будет примерно сопоставимо с ценами на аналогичные квартиры в будущем.

Как это сделать? Открываете одновременно два калькулятора сложных процентов и вводите данные:

  1. Стоимость квартиры  — 1,2 млн. (депозит), ежегодная инфляция (рост стоимости недвижимости — процент за период), количество лет.
  2. Депозит (наши 300 тысяч), процент за период, ежегодные вложения.

Размер инфляции и количество лет должно быть одинаково в обоих случаях. Меняйте их, чтобы добиться того, что конечная сумма будет примерно равна.

Чтобы не утомлять вас долгими расчетами получаем:

Накопление остававшийся 80% от стоимости квартиры займет у вас 11 лет. Это при 8% годовой инфляции. К этому времени сама цена на жилье с 1,5 млн. увеличится до 3,5 млн. За 11 лет вам нужно будет отложить почти 2 млн. рублей.

При снижении годовой инфляции процесс накоплений пойдет немного быстрее. Так если заложить среднюю годовую инфляцию в размере 6%, то нам понадобиться 9,5 лет. К этому времени квартира будет стоить 2,7 млн. А вам придется отложить 1,7 млн.

При 4% инфляции (что вообще маловероятно) для накоплений вам нужно чуть больше 8 лет или около 1,5 млн. денег, которые вы должны отложить за это время. Квартира будет 2 млн.

Не забываем к полученной сумму добавить размер первоначального взноса — 300 тысяч.

После приобретения квартиры у нас также будет право на налоговый вычет. Но так как квартира будет куплена за наличку, то максимальная сумма возврата составит 260 тысяч. Это конечно поможет снизить общую сумму, но никак не повлияет на срок накопления. Деньги вы сможете получать только после покупки.

В итоге свел все в одну таблицу:

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://www.domofond.ru/statya/chto_luchshe__kopit_ili_brat_ipoteku/6453
  • https://o-sobstvennosti.ru/mnogokvartirnye-doma/remont/kak-nakopit-na-kvartiru-bez-ipoteki-chto-luchshe-semnoe-zhile-ili-brat-kredit-kakaya-vygoda-v-oboix-sluchayax.html
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-ipoteka-ili-kopit.html
  • https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/vzyat-ipoteku-ili-kopit.html
  • http://moneypapa.ru/chto-vygodnee-ipoteka-ili-arenda/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий