Что такое выдел земельного участка

Раздел земельного участка в натуре, согласно Земельному кодексу, означает, что ранее существовавший объект недвижимости с неким кадастровым номером прекращает свое существование, а вместо него возникают новые объекты (доли), обладающие своими собственными кадастровыми номерами. Выдел земельного участка – это процедура образования новых участков. При этом новый участок образуется путем выдела части (доли) из общедолевой собственности. Заявитель, пожелавший провести выдел земельной доли получает подтверждающий документ на новообразованный участок. За остальными участниками общедолевой собственности остаются закреплённые права в рамках долевого участия на исходный земельный участок с учётом произошедших изменений.

Регистрация выдела земельного участка

Заинтересованного в выделе дольщика ждет существенное облегчение при регистрации в ГКН. Для образования участка требуется только:

• заявление о постановке на учет вновь образуемого объекта;
• документы, необходимые для его кадастрового учета.

Государство не обязывает дольщика, осуществляющего выдел земельного участка, подавать заявление о регистрации изменений границ и площади преобразуемого объекта (ст. 24 № 221-ФЗ «О госкадастре недвижимости»). Их учет осуществляется автоматически в течение трех дней со дня госрегистрации права на выделенный участок.

Порядок госрегистрации земельных участков путем выдела установлен ст. 22.2 Федерального закона №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правовым основанием может быть:

• соглашение о выделе из земельных участков;
• решение дольщиков об утверждении схемы расположения выделяемого участка на кадастровом плане территории;
• решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности;
• решение об изъятии участка для муниципальных и госнужд;
• вердикт суда как самодостаточный правоустанавливающий документ.

Госрегистрация создания участка осуществляется на основании заявления заинтересованного лица, к которому прилагаются:

• правоустанавливающая документация на исходный участок (не предоставляется, если преобразуемый объект зарегистрирован в ЕГРП);
• нотариально удостоверенные согласия правообладателей (арендаторов, ипотеко- и залогодержателей) на выдел.

Правовым основанием госрегистрации права собственности на участок, образуемый при выделе в счет земельной доли, признаются документы, подтверждающие право собственности на такую долю. К ним прилагается заверенная уполномоченным чиновником муниципалитета ксерокопия протокола общего собрания дольщиков – совладельцев сельскохозяйственный угодий, которым утверждены:

• проект межевания земельных участков;
• список владельцев вновь образуемых объектов;
• их доли в общем участке.

Одновременно с регистрацией права собственности на вновь образуемые участки производится госрегистрация существующих ограничений и обременений. Если права на исходный (преобразуемый) участок в ЕГРП не зарегистрированы, то они регистрируются одновременно с выделом. Примечательно, что в реестр вносится запись как о новых (измененных), так и о старых (существовавших до выдела) границах.

Регистрация выдела нового объекта из земельного участка, который уже был зарегистрирован в ЕГРП, имеет такие последствия: регистратор по собственной инициативе (без заявления дольщиков) вносит в реестр сведения об изменении площади и долей. При этом размер долей выражается в простых дробях.

Порядок действий

Для выдела земельного участка необходимо подписать соглашение между сособственниками или обратиться в суд о проведении процедуры в принудительном порядке. Соглашение должно быть удостоверено у нотариуса. В нем можно прописать границы участка, его площадь.

После проведения землеустроительных работ в соглашение можно внести изменения или дополнения. Землеустроительные, кадастровые работы можно провести и до подписания соглашения.

Если решение суда принято в пользу гражданина или организации, желающих выделить свою долю, то все работы должны проводиться в порядке и сроке, обозначенном в решении суда.

Значение имеет окончательно судебное решение, т.е. то, которое было принято в последней инстанции, где рассматривалось дело.

Список документов

Для выдела доли из земельного участка в Росреестр нужно предоставить:

• копию паспорта заявителя;
• соглашение между долевыми собственниками или решение суда;
• землеустроительную документацию – межевой план, в том числе записанный на электронном носителе;
• правоустанавливающий документ на первоначальную долю;
• квитанцию об оплате государственной пошлины (2 тыс. рублей).

Если заявитель действует по доверенности, то нужно предоставить нотариально оформленную доверенность, подтверждающую полномочия гражданина.

Образец межевого плана на земельный участок здесь.

Заявление

В 2019 году заявление по-прежнему оформляется на бланке, предоставленном в Росреестре. Его заполняет специалист, работающий с кадастровой документацией.

Образец заявления о выделе земельного участка здесь.

Преобразуемый и выделяемый земельные участки

Земельный участок – особый объект права собственности, который представляет собой часть земной поверхности с установленной границей. Его правовой режим определяется одновременно гражданским и земельным законодательством. Как и другие индивидуально-определенные вещи, участок может быть делимым или неделимым. Согласно ст. 133 Гражданского кодекса РФ неделимым признается имущество, которое не может быть разделено в натуре без изменения целевого назначения.

Земельный кодекс России уточнил эти предписания применительно к участкам. Последние признаются делимыми в случае, если могут быть разделены на части, каждая из которых образует самодостаточный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Это положение обретает особое значение в отношении земель сельскохозяйственного назначения. При выделе речь идет о следующих объектах:

• исходный участок, из которого выделяется одна или несколько частей. В результате процедуры он не перестает существовать, а лишь преобразуется. Площадь такого участка уменьшается, его границы изменяются.
• вновь образуемый участок или участки, не существовавшие в качестве самостоятельных объектов гражданского и земельного права ранее. Они появляются в связи с выделом.

Для наглядности сравним состав исходных и образуемых объектов при выделе (ст.11.5 ЗК РФ) и разделе (ст. 11.4 ЗК РФ). В последнем случае исходный участок, выступающий территориальной базой размещения вновь образуемых участков, прекращает свое существование как самостоятельный объект права.

Как происходит выделение границ земельного участка в натуре — предпосылки и особенности процедуры

Очертить границы в натуре нужно для того, чтобы установить, закрепить и оформить предельные координаты объекта недвижимости, отделяющие его от участка соседей. После установления межевых знаков определяются достоверные границы участка, его точная площадь, правильное местоположение и конфигурация в общем земельном массиве.

При размытости границ участка необходимо провести их восстановление. Данные изымаются из кадастровой документации и выписок.

На основании сведений о местоположении, предварительно согласованных границ, актов обследования и согласования специалисты устанавливают:

• координаты участка,
• конфигурацию его поворотных точек,
• общую площадь,
• наличие и размещение его поворотных углов.

Геодезические мероприятия на местности выполняется после изучения правоустанавливающей документации. Техническое задание по выделению границ разрабатывается исполнителем и согласуется заказчиком. В нем прописываются цели выполнения работ, обозначается кадастровые сведения о земельном участке, адрес, координаты местоположения (если они были определены в предварительном порядке).

Работа на местности включает топографическую съемку. Перед ней на местности могут устанавливаться метки, зарубки, по которым специалист выполняет снимок и план-схему местности. Анализ данных правоустанавливающей документации и съемки нужен для того, чтобы составить теоретический проект.

Перед этим кадастровый инженер выезжает на местность и производит измерение, с использованием лазерного и гравиметрического оборудования. Линейные измерения в геодезических сетях проводятся при помощи лазерного дальномера. Съемка выполняется с применением спутниковых систем позиционирования (GPS, GLONASS).

• С помощью обмеров вычисляется точная площадь земельного участка. Геодезические работы, в том числе проведение разметки осуществляются при присутствии владельца земельного участка или его законного представителя.
• Инженеры определяют реальные пределы границ земельного участка со сведениями, которые указаны в технической и правоустанавливающей документации: учетных записях, межевых делах.
• Для закрепления границы межевыми знаками используются деревянные или металлические колья.
• Измерения исключают возможности погрешности, максимально предусмотренная величина отклонений при вынесении границ в натуру участков населенных пунктов составляет 10 см.

Результатом проводимых работ будет установление межевых знаков. Они неприкосновенны и должны быть обеспечены уникальным номером. Знаки передаются под расписку и ответственность владельца земельного участка.

В составе межевого дела инженер оформляет акт выноса в натуру. Он оформляется после выполнения работ и установлению знаков по всем выступающим пунктам участка, определяющим его конфигурацию, площадь и границы, проведенные по линии межевых знаков.

Содержание акта включает:

• идентифицирующие сведения о земельном участке – адрес, информация о собственнике;
• общая площадь;
• точное описание топографических данных;
• характеристика и описание границ участка;
• координаты каждого зафиксированы на участке межевого знака.

У каждого участка есть собственное описание. Кадастровый инженер указывает его точные координаты для восстановления. После выноса параметров участка необходимо зафиксировать изменения в ГКН Росреестра.

Сложности могут возникнуть, если:

• при определении границ кадастровый инженер выяснил, что соседи незаконно огородили часть участка в свою пользу;
• при проведении работ отсутствует договор или другое основание приобретения земли;
• земля используется не по назначению.

При выявлении нарушений специалист отказывает в проведении работ или приостанавливает их до времени, пока собственник не восстановит правильные сведения.

Выдел доли - этапы

Выдел доли - процедура, требующая времени. Прежде всего необходимо подготовить межевой план или проект межевания в зависимости от вида объекта недвижимости и целевого назначения земель. Далее следует этап согласования с остальными землепользователями – участниками общедолевой собственности. Для этого потребуется публикация объявления определённой формы в СМИ, регламентируемые органами власти. Если в течение тридцати дней ни одного из собственников отказа не последовало, можно продолжить процесс и поставить вновь образованный участок на кадастровый учёт. Этот этап требует непосредственного участия собственника либо лица по доверенности. Новый участок получит отдельный кадастровый номер и будет закреплён за собственником - заявителем.

Судебное разбирательство

До начала судебного процесса следует разобраться с особенностями правонарушений, истец определяет:

• характер правонарушений с точки земельного и гражданско-правового законодательства;
• специфика и объем предпринимаемых действий для восстановления нарушенного права;
• реакция ответчика на предъявленные требования, изучение содержания возражений на исковые требования.

Исковое заявление составляют по правилам ст. 131-135 ГПК РФ. К заявлению должны быть приложены документы на земельный участок, оплачена государственная пошлина, размеры которой определяются согласно ст. НК РФ.

Вынос границ земельного участка в натуру необходим для осуществления сделок с объектом недвижимости, строительства без нарушения прав соседей. Исковые требования, при их наличии, подаются мировому судье по месту постоянной регистрации ответчика.

Видео сюжет расскажет, как происходит вынос точек границ земельного участка на местность

13264

Выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Существует множество причин, по которым ведение товарного сельского хозяйства подразумевает использование земельных угодий больших площадей. К примеру, растениеводство требует севосмены, использования спецтехники, проведения мелиоративных работ. Специфика земель сельскохозяйственного назначения учитывается законодателем при урегулировании процедуры образования участков.

Выдел земельного участка из таких земель регламентирован Федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Предписания Земельного кодекса РФ и профильного закона соотносятся как общие и специальные. В случае их противоречия надлежит применять нормы закона.

Ст. 13 Федерального закона № 74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» гарантирует дольщику возможность требовать выдела участка в счет его доли, возникшей при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу ФЗ №101 для создания или расширения фермерского хозяйства. Специфика выдела сельскохозяйственных угодий должна быть соблюдена и в этом случае.

Множество юридически значимых действий с земельной долей сельскохозяйственных угодий можно провести без выдела в натуре. В их числе:

• передача в доверительное управление;
• внесение в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия, использующего общий участок;
• отказ от права собственности;
• завещание;
• продажа/дарение другому дольщику, сельскохозяйственному предприятию или члену фермерского хозяйства, которые используют общий участок.

Чтобы реализовать другие правомочности по распоряжению земельными площадями, долю нужно выделить в натуре. Порядок действий регламентирован ст. 13 Федерального закона № 101. Установлено, что дольщики вправе выделять сельскохозяйственные угодья в счет долей в случае, если это не противоречит требованиям к образованию сельскохозяйственных угодий, оговоренных профильным Законом №101.

Ключевая особенность процедуры заключается в необходимости учета состояния почв (правила утверждаются субъектом РФ). Для реализации этих целей допускается выдел участка большей или меньшей площади, чем предполагается правоустанавливающей документацией. При этом заинтересованные лица вправе претендовать на доплату.

Согласно Земельному кодексу России в первую очередь выделяются неиспользуемые земли худшего качества.

В отношении сельскохозяйственных земель действует специфическое правило о госрегистрации прав через Россреестр или МФЦ. Если исходный участок находится в собственности пяти граждан и более, процедура может осуществляться по заявлению уполномоченного дольщиками лица.

О собственном доме мечтают многие. Преимущества проживания в частном доме очевидны: можно построить объект жилой объект с той планировкой, которая необходима для удобного проживания, а также полностью распоряжаться придомовой территорией.

К сожалению, не все знают, с чего начать процесс получения бесплатного участка под ИЖС. В данной статье будет рассмотрено, каким образом можно стать землевладельцем, не приобретая участок на вторичном рынке.

Условия выдела земельного участка из общей долевой собственности

В определенных случаях законом запрещается проводить выдел земельного участка в счет земельной доли. Например, если в результате этой процедуры получиться земельный участок, который по площади не будет соответствовать требованиям установленных минимальных размеров.  То есть, прежде чем решиться на такую процедуру, которая может негативно отобразиться на отношении к дольщику со стороны других участников, если ему и дальше предстоит оставаться вместе с ними, стоит поинтересоваться, допускается ли законом в данном конкретном случае выдел.

Учтите, что выдел земельного участка в счет доли представляет собой особую процедуру, которая проходит по установленным законом правилам. При этом, новообразованные участки земли должны отвечать обязательным условиям, одним из которых является требование к их предельным как минимальным, так и максимальным размерам. Эти размеры устанавливаются различными нормативно-правовыми актами, в том числе и градостроительными.

Например, в мае 2007 года в Воронеже городской думой было принято решение, которым устанавливались максимальные и минимальные размеры площадей, выделяемые в личную собственность гражданам, как для строительства жилья, так и для ведения подсобного хозяйства. Минимальная площадь под строительство жилого дома согласно принятого решения не могла быть меньше, чем 300 м2. На основании этого решения не получится выделить участок земли, площадь которого будет меньше указанной.

Также, должны при выделе сохраняться следующие основные условия:

• земля после процедуры должна сохранять свою категорию, какая была установлена для исходной общей площади;
• граница выделенной земли не может пересекаться с границами муниципалитетов или населенных пунктов;
• если на земле было разрешено использование жилой или нежилой недвижимости, это разрешение должно быть сохранено;
• процедура выдела не нарушит права третьих лиц;
• не будет нанесен имущественный ущерб;
• по окончанию выдела у других собственников должен быть доступ к своим участкам.

Понятие выдела земельного участка

Среди способов образования земельных участков особое место занимает выдел. Это система кадастровых и землеустроительных работ, связанных с отделением доли или долей из общего земельного участка на местности. При выделе может образовываться один или несколько новых объектов. При этом исходный участок, из которого осуществляется выдел, продолжает существовать в измененных границах.

Выдел земельного участка возможен, когда преобразуемый объект находится в общей долевой собственности. Такой правой режим регламентирован главой 16 Гражданского кодекса РФ.

Отличительная особенность долевой собственности состоит в том, что доли совладельцев известны заранее. Кроме того, они могут быть неравными, например: ½ + ¼ + ¼. Для сравнения: доли совместных собственников определяются только в момент раздела имущества. По общему правилу они равны.

Совладельцы зачастую затрудняются определить, на каком праве им принадлежит участок. По умолчанию устанавливается режим долевой собственности (ст.224 ГК РФ). Право совместного владения характерно для общенажитого имущества супругов (по умолчанию), для активов фермерского хозяйства (по согласованию).

Земельный кодекс России не ограничивает круг возможных дольщиков. Преобразуемый участок может одновременно находиться в собственности:

• граждан;
• иностранцев;
• организаций;
• государства;
• муниципальных образований.

Порядок выдела земельного участка

Перед тем, как приступить непосредственно к процедуре выдела земельного участка, нужно провести кадастровые работы и  его межевание. Оно выполняется специалистами лицензированной геодезической компании с помощью современного спутникового оборудования. Результатом межевания будут закрепление границ участков, формирование межевого плана. Как проводится межевание, читайте в нашей статье.

По результатам выполнения указанных работ переходят к юридическому оформлению выделенного новообразованного земельного участка, который нужно поставить на кадастровый учет. Если в результате процедуры образовалось несколько новых участков, они все должны становиться на этот вид учета. О правилах постановки земельных участков на кадастровый учет, читайте тут.

Что касается присвоения адреса, то лучше его присваивать в промежутке, когда кадастровые работы уже выполнены, но процедура кадастрового учета еще не прошла. Это позволяет сэкономить время на весь процесс оформления. Это не означает, что после того, как закончили оформление кадастрового учета нельзя присваивать адрес. Действующими нормами законодательства это допускается.

Государственная регистрация прав собственности на новообразованный объект недвижимости считается окончанием юридического закрепления выдела земельного участка. Как только  орган кадастрового учета получает об этом данные, он вносит полученную информацию  в государственный кадастр недвижимости. Как правило, эта информация касается изменений в сведениях об изменении площади и границ первоначального  участка земли.

Образование нового земельного участка происходит в результате выдела за счет земельной доли (или нескольких земельных долей). Основанием для этого является  решение общего собрания участников долевой собственности, которое нужно еще созвать. Выше было указано, что в некоторых случаях доля земли не может быть выделена. Это не означает, что претендент на нее остается ни с чем. Остальные собственники должны будут компенсировать стоимость его доли.  А как быть, если участники противятся или не соглашаются с размерами и местом расположения выделяемого участка? В таком случае обращаются в суд.