Что такое счет эскроу

 

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Механизм действия счетов эскроу. Законодательная база их применения. Использование эскроу-счетов в российских реалиях, в том числе в долевом строительстве.

Эскроу и аккредитив

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности. В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов банк подойдет тщательно. Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

Особенности страхования и налогообложения вкладов на счетах эскроу

Согласно поправкам, внесённым в закон № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», предусмотрено страхование эскроу-счетов в размере 100% вклада, но не больше чем 10 млн руб.

В соответствии со ст.12.1 этого закона, если вкладчик имеет несколько эскроу-счетов в одном банке и общая сумма вкладов превышает 10 млн руб., то возмещение происходит по каждому из этих вкладов пропорционально суммам.

Для получения страховой суммы вкладчик должен предъявить в Агентство по страхованию следующий пакет документов:

  • заявление по форме, установленной Агентством;
  • копию договора на открытие счёта в другом банке;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • если обращается наследник, то необходимы документы, подтверждающие его права на наследство.

Что касается вопроса налогообложения счетов эскроу, то для ответа на него необходимо вспомнить о том, что по закону налог на банковские вклады начисляется, если процентная ставка по нему превышает ставку рефинансирования Центробанка плюс десять процентов. Сейчас эта ставка составляет 8,25%. Как известно, никаких процентов по вкладу эскроу банк не начисляет, то есть процентная ставка по нему равняется нулю. Таким образом, ни о каком налогообложении эскроу-счёта не может быть и речи. А так как вклад, размещённый на счёте эскроу, никакого дохода вкладчику не приносит, то и в декларацию о доходах его включать не требуется.

Схема действия покупателя с применением счёта эскроу

Гражданин, решивший приобрести жильё в строящемся доме, должен пройти определённую процедуру в виде осуществления таких последовательных мероприятий:

  1. Заключение договора ДДУ. Здесь должно быть оговорено, что расчёты осуществляются через счёт эскроу.
  2. Регистрация ДДУ в Росреестре.
  3. Сбор документов для банка. В комплект входит: паспорт или иное удостоверение личности, справка о зарплате и копия трудовой книжки.
  4. Открытие счёта и перечисление на него полной стоимости квартиры. Если открывается ипотечный договор, то на эскроу-счёт переводится первый взнос по ипотеке.
  5. Подписание акта приёма-передачи.
  6. Оформление квартиры в собственность.

Как пользоваться счетом эскроу?

  1. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Например, Николай вместе с продавцом квартиры могут прийти в банк и открыть счет эскроу на месяц. Условие получения денег – переоформление квартиры на Николая. Доказательство – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.
  2. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.
  3. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк нужные документы.
  4. Банк дает продавцу доступ к счету и либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет по желанию продавца.

Если в оговоренный срок сделка не проходит и продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. Например, через счет эскроу можно купить квартиру у строительной компании.

Как работает

Данная статья опубликована на сайте zakon-dostupno точка ru. Если вы ведите эту статью на другом сайте, значит ее украли.

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.
Фото 1

Эскроу счета: плюсы и минусы

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

  1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
  2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву – несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
  3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам – 1,4 млн. рублей).
  4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

Эскроу счета, недостатки:

  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам – там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
  2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
  3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке – в этом плане она безопаснее.
  4. Эскроу счета – относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.

Механизм действия эскроу-счёта

Счёт эскроу представляет собой как бы разновидность банковской ячейки. Только вместо драгоценностей или документов здесь на определённых условиях содержится строго обозначенная сумма.

Для того чтобы открыть счёт эскроу, заключается договор между тремя сторонами: покупателем, продавцом и банком. В роли посредника обычно выступает банк, но в отдельных случаях посредником может быть и нотариус.

Стороны договариваются, что деньги, внесённые покупателем, могут быть переданы продавцу только после исполнения им определённых обязательств. До выполнения этих условий деньги остаются на эскроу-счёте. Если продавец в оговорённое время не выполнил свои обязательства, то деньги возвращаются покупателю. Если все условия полностью выполнены, то деньги передаются продавцу или перечисляются на указанный им счёт.

Сумма, лежащая на эскроу-счёте до окончания сделки, является собственностью покупателя. Обычно в договорах об открытии эскроу-счёта предусматривается, что ни покупатель, ни продавец не имеют права пользоваться лежащими на нём денежными средствами. Банк здесь выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем, являясь одновременно гарантом и механизмом проведения сделки.

В трёхсторонней сделке с созданием эскроу-счёта банк является посредником и гарантом выполнения договорных условий

Применение эскроу-счёта позволяет покупателю не беспокоиться, что его деньги пойдут на другие цели и пропадут. Продавец же может не бояться, что покупателю не хватит денег для полного расчёта.

Таким образом, эскроу-счётом можно назвать некий специальный счёт, обеспечивающий безопасность финансовой или какой-либо другой операции.

Фото 2

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив – что лучше?

Во многом эти варианты похожи:

  • Безопасность расчетов В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель – права на имущество.
  • Сохранность денег Хранить деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.

Но у счета эскроу есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

  • Не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.
  • Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу банки чаще берут доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотеку на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.
  • Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. А деньги в ячейках вообще не застрахованы государством.

Минусы

  • Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не забрали со счета, лимит страховой выплаты будет стандартный – 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости. Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу. Деньги в банковской ячейке, напротив, считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало. Причем получить доступ к ячейке и вернуть свои деньги можно в течение нескольких дней.
  • Лишь в нескольких банках сейчас можно открыть счет эскроу, потому что этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2019 года. Банков, которые готовы сдать ячейку или оформить аккредитив, намного больше.

Зачем такое придумали и прописали в Гражданском кодексе


Представьте, что вы покупаете автомобиль, дорогостоящее программное обеспечение, личный самолет)) или акции в известной транскомпании. По суммам это не сравнится, скажем, с приобретением техники или личных вещей. Часто покупатели сталкиваются с неприятной ситуацией, когда сделка срывается. Особенно много случаев обмана дольщиков.

На Западе давно практикуется блокировка денег до момента выполнения всех договоренностей. Таким образом получается минимизировать риски по сделкам купли-продажи дорогого имущества. Причем, уверены в благоприятном исходе сделки обе стороны. Продавец знает, что деньги у покупателя есть в полном объеме, а покупатель оплачивает товар или услугу после вступления в силу некоторых обстоятельств. Например, после того, как программа доработана или после того, как новостройка возведена и сдана.

В 2014 году российские банки предложили данную услугу своим клиентам. Несмотря на то, что с тех пор прошло четыре года, люди не перестают задавать вопросы о том, что такое эскроу счета и кому нужно их открывать.

Если коротко, то счета эскроу регистрируют, если речь идет о сделках с:

  • недвижимостью,
  • земельными участками,
  • ценными бумагами,
  • долями участия,
  • товарными знаками,
  • изобретениями,
  • моделями,
  • промышленными образцами,
  • компьютерными программами и другими объектами,
  • а также услугами интеллектуальной деятельности.

Информацию по данному вопросу можно найти в Гражданском кодексе в статье 860.7 В кодексе изложены такие положения, как договор счета эскроу, ограничения по распоряжению и использованию денежных средств, а также закрытие счета.


Фото 3

Какой банк лучше выбрать для сделки через счет эскроу?


Проще всего воспользоваться специальным перечнем на сайте Банка России. Это список банков, которые могут открывать счета эскроу для финансирования долевого строительства.

С июля 2019 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, других вариантов не останется.

В перечень регулятора включены только надежные банки. Например, банки с кредитным рейтингом не ниже уровня «ВВВ-» кредитного рейтингового агентства АКРА или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». Полный список требований к банкам, которые имеют право открывать счета эскроу для расчетов по договорам долевого строительства, прописан в постановлении Правительства.

Правда, не все уполномоченные банки уже начали работать с застройщиками по схеме со счетами эскроу. А даже если и используют этот способ для финансирования долевого строительства, то не всегда готовы открывать счета эскроу для других сделок – например, для купли-продажи квартир на вторичном рынке.

Для проведения сделок через эскроу вам вовсе необязательно ограничиваться банками из списка регулятора. С эскроу могут работать и другие банки. Если вы не собираетесь вкладывать деньги в стройку, а хотите купить уже готовое жилье, автомобиль или другую дорогую вещь, вам подойдут любые банки, которые открывают счета эскроу частным клиентам.

Но в этом случае лучше, чтобы сумма сделки с недвижимостью не превышала 10 млн рублей, а для сделок с любым другим имуществом – 1,4 млн рублей (тогда в случае отзыва у банка лицензии Агентство по страхованию вкладов быстро вернет вам деньги). Если сумма больше, можно использовать несколько счетов эскроу в разных банках.

Пример сделки с эскроу счетом

Яркий пример практического применения эскроу физическим лицом — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке предлагают ему договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет. Продавцу недвижки экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только «БСПб» убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника. А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира передается кредитору в залог.

Процесс открытия эскроу-счёта

Процесс открытия эскроу-счёта в пошаговом виде выглядит следующим образом:

  1. Оформление заявления об открытии счёта. Стандартного бланка заявления не существует. Каждый банк создаёт свою форму. Общим для всех является необходимость указания в документе суммы, правил осуществления банковской операции и реквизитов сторон.
  2. Предоставление покупателем в финансовое учреждение заявления об открытии счёта эскроу.
  3. Открытие счёта на сумму, определённую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Деньги вносятся наличными или путём перевода с другого счёта.
  4. Выполнение условий договора. В случае с продажей недвижимости покупателю передаются документы, подтверждающие регистрацию недвижимости на его имя.
  5. Предъявление банку документов, подтверждающих выполнение договора.
  6. Проверка сотрудниками банка полноты и надёжности предоставленных документов.
  7. Получение доступа бенефициара (продавца) к имеющимся на счёте средствам.

В заявлении на открытие эскроу-счёта указывается сумма вклада и реквизиты сторон

Фото 4

Какой банк лучше выбрать


Нельзя сказать, что один банк лучше другого. Просто финансовые организации предъявляют определенные условия. И стороны — участники договора купли-продажи квартиры по ДДУ могут выбирать среди перечня банковских учреждений, список которых можно найти выше, ту организацию, которую они хотят видеть в качестве агента.


Какие банки работают с эскроу счетами


Услугу эскроу счетов разрешили предоставлять 55 российским банкам.

Однако разработать такой продукт для строительных компаний смогли пока что два банка — Сбербанк и «Российский капитал», принадлежащий институту «ДОМ.РФ».

«Российский капитал» выдает компаниям кредит от 300 млн рублей на 3-5 лет. Стандартная ставка 12%, но она может опуститься в случае роста продаж жилья. Стать клиентом может не всякий застройщик, а лишь тот, кто подходит под требования банка. Среди значимых факторов: опыт работы от трех лет, площадь застройки от 10 тыс. кв.м, хороший имидж, отсутствие судимости и т.д. Рассмотрения заявки достаточно быстрое — 20 рабочих дней.

У Сбербанка условия немного другие. Единой процентной ставки нет, поскольку она зависит от ряда факторов, поэтому определяется индивидуально. Обобщенно, чем больше денег перечислят на ячейку, тем выгоднее условия для застройщика. Первым девелопером, кто перешел на эксроу счета, стала компания «Брусника». Сбербанк выдал застройщику кредит на сумму 1,2 млрд рублей.


Суть операций с открытием счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

  1. покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета;
  2. продавец, выступающий бенефициаром;
  3. посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента.

Важно: в статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков свободно играют нотариусы, юридические компании, специализированные агентства и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

а) нотариусы;

б) юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

  • счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е. плательщика (покупателя);
  • депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
  • перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
  • снимать деньги с эскроу счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
  • банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо депонентом и бенефициаром;
  • не допускается и перечисление депонентом на эскроу средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
  • если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда условия договора уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).
Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.
Фото 5

Нюансы использования эскроу-счёта в долевом строительстве

Правила открытия эскроу-счёта в долевом строительстве имеют некоторые особенности. Они заключаются прежде всего в самой специфике Договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

В большинстве таких договоров застройщик обязуется построить многоквартирный дом, а участник долевого строительства обязуется оплатить квартиру и принять её со всеми необходимыми разрешениями.

В этом случае сторонами договора по открытию эскроу-счёта являются покупатель, застройщик и банк. Деньги за квартиру вносятся дольщиком на счёт и сохраняются там до выполнения застройщиком своих обязательств. После оформления права собственности дольщика на квартиру деньги переводятся застройщику (девелоперу), а счёт закрывается. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств деньги со счёта возвращаются покупателю (дольщику).

Таким образом, основным отличием ДДУ старого образца от ДДУ с открытием эскроу-счёта является то, что в последнем варианте деньги дольщика перечисляются не на счёт девелопера, а на специальный счёт эскроу, где они замораживаются до выполнения застройщиком всех своих обязательств.

Наибольший эффект от применения счетов эскроу ожидается в сфере долевого строительства

Единственным минусом открытия эскроу-счёта является возможность банкротства или мошенничества со стороны банка. В этом случае государство в лице Агентства по страхованию вкладов гарантирует возвращение полной суммы вклада при условии, что его размер не превышает 10 млн руб.

В случае банкротства финансовой организации застройщик перезаключает договор с новым агентом. Деньги с эскроу-счетов в прогоревшем банке в размере до 10 млн руб. на каждую долю перечисляются на эскроу-счета нового агента.

Приятным нюансом для дольщика является то, что открытие счёта-эскроу для него осуществляется бесплатно.

В ДДУ с открытием эскроу-счёта бенефициарами оказались все три стороны процесса. Если для девелопера и дольщика такая форма договора обеспечивает безопасность сделки, то для банков появилась возможность привлечения физических лиц в лице дольщиков для открытия беспроцентных депозитов. «Фишка» заключается в том, что банки фактически могут использовать эти депозиты для кредитования застройщика.

Согласно последним поправкам к закону № 214-ФЗ от , теперь банки имеют право выдавать девелоперу для финансирования строительства до 100% от суммы проекта. Причём процентная ставка на кредитные средства устанавливается самим банком. Она уменьшается по мере увеличения степени готовности строительных объектов.

После сдачи строения в эксплуатацию и оформления в собственность хотя бы одной из квартир дома банк имеет право передать застройщику деньги, лежащие на эскроу-счетах дольщиков за минусом выплаченного кредита и кредитных процентов.

Перспективы применения счетов эскроу в России

Применение эскроу-счетов является прогрессивным шагом на пути развития российского гражданско-правового общества. Последние изменения законодательства позволяют повысить доверие контрагентов друг к другу. Модель привлечения эскроу-счетов для обеспечения надёжности проведения сделки давно опробована в мировой предпринимательской практике. Теперь она должна заработать в России.

Мировой опыт использования счетов эскроу показал эффективность их применения, прежде всего для сделок типа купли-продажи. В этой области кризис доверия между покупателем и продавцом ощущался наиболее остро.

Особенно болезненно реагировал на недостаточную надёжность проведения операций строительный бизнес. Здесь при строительстве многоквартирных домов периодически возникали проблемы между застройщиками и вкладчиками.

Именно в строительной отрасли ожидается наибольший эффект перехода от модели долевого строительства на значительно более надёжную модель с применением эскроу-счетов.
Фото 6

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Отметим, что с 1 июля 2019 года все застройщики, работающие по схеме долевого строительства, должны перейти на использование эксроу-счетов. Денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет в банке, будут замораживаться до момента выполнения застройщиком обязательств по вводу объекта строительства в эксплуатацию. А где же тогда застройщикам брать деньги на само строительство? Ответ — оформлять кредит. (См. на сайте Минстроя РФ)

Плюсы и минусы эскроу счетов


Главным преимуществом использования счетов эскроу является решение проблемы недостроя. Однако говорить о том, что исключены все риски покупки жилья по ДДУ, нельзя. Теперь о недостатках.

  1. Агент, как третья сторона сделки, будет брать деньги за предоставление счета. Оплачивать номинально будет продавец, по факту — покупатель. Поэтому скорее всего со следующего года ожидается повышение цен на квартиры.
  2. Деньги на счете хранятся годами и, они не индексируются. В случае упомянутых выше причин средства возвращаются дольщику в 100% объеме. Однако все же покупатель теряет в деньгах, поскольку инфляцию никто не отменял.
  3. Не определены четко взаимоотношения между строительной компанией, покупателем и агентом. Слабое место, как выяснили финансовые эксперты, в ситуации, когда расходятся площади объекта по факту и в плане застройки. Справредливо в таком случае, вернуть часть денег покупателю.


Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://investprofit.info/escrow-account/
  • https://hiterbober.ru/businessmen/eskrou-scheta-chto-eto.html
  • https://fincult.info/article/scheta-eskrou-chto-eto-i-zachem-oni-nuzhny/
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/
  • http://fingeniy.com/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami/
  • https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/eskrou-scheta-chto-eto/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий