Что такое инвентаризационная и кадастровая стоимость квартиры

 

Из-за внесенных в Федеральное законодательство изменений недвижимость стали оценивать по-новому. В расчетах теперь задействуют кадастровую стоимость объектов, благодаря чему удается максимально приблизить цены к рыночным. С 1 января 2015 г. вступают в действие изменения относительно налога на имущество граждан России. Он будет калькулироваться исходя из кадастровой стоимости объекта. Сейчас для этих целей используется инвентаризационная оценка. Ее осуществляет БТИ. Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Сколько денег придется платить гражданам России?

Кадастровая цена

В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровую цену любой недвижимости формирует множество различных параметров. К ним относятся:

  • количество этажей здания или сооружения;
  • удобство;
  • местоположение;
  • категория объекта;
  • срок эксплуатации;
  • инфраструктура;
  • наличие парковки и охраны;
  • другие параметры.

Эта цена очень сходна с рыночной, а потому увеличивает базу налогообложения и, как следствие, имущественный налог. Хотя при этом она остаётся ниже рыночных цен почти в два раза.

Главными отличиями такой оценки от других считаются:

  1. Применение для определения налогооблагаемой базы.
  2. Процедура оценки разработана Росреестром. Она отличается от схемы подсчёта рыночной цены объекта недвижимости, так как рыночная стоимость зависит от соотношения таких экономических понятий, как спрос и предложение.
  3. Оценить объект имеют право только уполномоченные сотрудники Росреестра.
  4. Информация о цене, определённой по технологии кадастра, является доступной. Чтобы её узнать, необходимо воспользоваться услугой, предоставляемой Росреестром, которая заключается в предоставлении информации из Единого государственного реестра недвижимости. А инвентаризационную и рыночную оценку сообщают лишь собственникам недвижимого имущества, а также сторонам при заключении различных договоров.

Таким образом, оценка по кадастру применяется при формировании информации ЕГРН, а также для исчисления налога на имущество по новой системе. При совершении различных сделок с объектами её не используют.

Как расшифровывается?

В каких документах указывается? Как узнать оценочную цену жилплощади на сайте Росреестра ?

Данная расценка квартиры указана в техническом паспорте жилья.

Она складывается из нескольких составляющих. К ним относят:

  • базовая цену объекта, заявленная при сдаче застройщиком;
  • инфляция за прошедшие годы;
  • время эксплуатации;
  • износ здания;
  • состояние стен, коммуникаций, общедомового помещения.

Все данные суммируются и складываются.

Также имея некоторые показания на руках, вы можете самостоятельно рассчитать оценочную стоимость. Для этого вам необходимо воспользоваться следующей формулой:

Си = СвИфиз / 100 • Ки.

Теперь расшифруем данные формулы:

  • Си или первое значение – это начальный инвентаризационный стоимостной эквивалент жилплощади, указанная в техническом паспорте;
  • Св – это показатель восстановительной расценки здания, в котором находится объект недвижимости;
  • Ки — это своеобразный коэффициент дифференциации, который был указан в техническом паспорте;
  • Ифиз – это общеустановленный показатель износа конкретного дома, который можно уточнить у своей управляющей компании.

Данная формула несколько важна для восприятия, однако при должном подходе позволит вам получить некоторые данные и сведения.

Но если ваш технический паспорт не содержит информации об оценочной стоимости, то всегда можно получить данные из органа БТИ. Для этого можно обратиться туда с заявлениями, предоставив всю техническую документацию, а при необходимости, вызвав специалиста по месту расположения объекта.

О том, чем отличается технический паспорт квартиры от кадастрового и как заказать его на сайтах Росреестра или Госуслуг, можно узнать из наших статей.

Когда новый платёж выше

После нововведений владельцы недвижимости стали волноваться о том, что кадастровая стоимость может быть больше инвентаризационной, ведь когда налог основывался на оценке БТИ, он был настолько маленьким, что на него практически никто не обращал внимания. Сейчас же ситуация сильно изменилась.

В отдельных регионах, перешедших на новую форму исчисления налога, плательщики получили уведомления, в которых указаны суммы, значительно превышающие прежние. Но следует иметь в виду, что в некоторых случаях имущественный налог стал меньше, чем раньше.

Такая ситуация связана с тем, что по этому виду платежа есть площади, не подлежащие обложению:

  • 20 м² для квартиры;
  • 50 м² для дома;
  • 10 м² для жилого помещения.

Кроме того, некоторые собственники имеют налоговые льготы. Из этого следует, что большая налоговая сумма будет лишь у владельцев особняков, а также собственников недвижимости в престижных районах.

Что такое инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость – это показатель, который применяется при оценке недвижимости и расчета налога от сделок с ней. В данном случае в расчет берется общая площадь жилплощади, степень ее износа и условия предоставления коммунальных услуг. При этом не учитываются иные критерии, определяющие рыночную стоимость данной недвижимости. В связи с этим государство приняло решение ввести новый способ оценки жилых и нежилых помещений, который будет учитывать все необходимые показатели.

Оценка инвентаризационной стоимости нужна, когда осуществляется приватизация недвижимости, планируется ее покупка, продажа и любые другие сделки. Она также используется для расчета налога на имущество. Именно этот показатель являлся единственным до января 2015 года, когда был введен новый способ оценки.

Вернуться

Что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это определение рыночной цены объекта недвижимости или земельного участка. Ее проведение регулируется Федеральными законами:

  • «Об оценочной деятельности в РФ» от №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
  • «О государственной кадастровой оценке» от №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).
  • «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей настоящего Федерального закона (ч. 2 ст.3 №135-ФЗ).
  • Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (ч.1 ст.3 №135-ФЗ)».

Данный показатель подлежит обновлению каждый 5 лет и необходим при покупке и иных сделках с недвижимостью.

Вернуться

Фото 1

Зачем нужна?

Что такое инвентаризационная стоимость объекта недвижимости мы разобрались. Из всего вышесказанного следует, что данное понятие немного устарело. Так для чего же его используют? Вот перечень таких ситуаций:

  • Если жилье не было внесено в Госреестр после проведения оценки, то для % налога высчитывается на основании инвентарной цены с учетом дополнительных коэффициентов;
  • Когда необходимо оформить наследство на основании дарственной;
  • В процессе приватизации жилого объекта.

Стоит отметить, что актуальность данного метода с каждым годом снижается. Но есть в нём один неоспоримый «плюс»: когда вы обращаетесь к нотариусу, предоставив ему все оценочные документы, то он по закону должен начислять пошлину согласно минимальной сумме.

На что влияет?

Справка. Инвентаризационная оценка является отправным значением при совершении расчетов для налоговых платежей за недвижимость.

С 01 января 2013 года налог на квартиру берется исходя из кадастровой величины и исчисляется по ставкам, прописанным в нормативно-правовых актах органов местного самоуправления. При этом учитывается суммарная инвентаризационная оценка жилья, умноженная на коэффициент – дефлятор.

Данные расчеты вводятся поэтапно в разных регионах страны. Некоторые города перешли на подобный расчет согласно Письму N БС-4-11/13658, а некоторые области и регионы переживают переходную стадию. Это означает, что инвентаризационная оценка квартиры будет необходима всем без исключения собственникам еще долгое время.

Оценка недвижимости: инвентаризационная, кадастровая стоимость

Бюро технической инвентаризации проводит расчеты исходя из себестоимости использованных материалов, а также учитывает износ. Поэтому инвентаризационная стоимости объекта далека от настоящей. Кадастровая учитывает другие факторы – от престижности дома и его местоположения до этажа и уровня комфорта. То есть она максимально соответствует рыночной цене. Именно этот показатель и будет учитываться при расчете суммы налога. Вот чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной.

Для чего нужна?

Инвентаризационный стоимостной эквивалент квартиры придуман с определенной целью, а не для того, чтобы еще больше запутать собственников. Именно он используется при начислении налога на имущество.

Также он необходим, когда речь идет об осуществлении следующих действий:

  • покупка жилья – новый собственник должен ознакомиться с этим видом цены;
  • при отчуждении имущества;
  • при составлении договора мены на жилье от каждой из сторон отчуждающих имущество;
  • при осуществлении сделки дарения недвижимости.

Узнайте, нужно ли оформлять технический паспорт на жилплощадь при ее продаже.

Инвентаризационная стоимостной эквивалент квартиры – не пустой звук и не отписка для занесения в государственный реестр.

Это важнейший эквивалент, который позволяет гражданам адекватно оценивать свое жилье с точки зрения технических особенностей дома, а также с точки зрения его износа.

Ни один ремонт не может скрыть в этом случае устаревшие коммуникации, или же ненадежные стены.

Будущим собственникам нужно знать об оценочной расценке жилплощади для того, чтобы не осуществить сделку, о которой они будут жалеть, но, однако оценочные и кадастровые расценки несколько разнятся. Объясняется это тем, что к цене по кадастру прибавляются такие важные составляющие как:

  • наличие или отсутствие современного ремонта;
  • расположение дома;
  • наличие рядом инфраструктуры;
  • удаленность от центра города;
  • оснащенность дома;
  • иные характеристики жилья.

О том, как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, можно узнать на нашем сайте.

Как и где узнать?

Как узнать оценочную цену жилья для расчета налога? Многих собственников, которые собираются осуществить ту или иную сделку, интересует вопрос, где и как узнать данную расценку жилплощади.

Можем вам сказать, что это совсем не сложно и иногда ответ буквально находится у нас под носом.

По факту, ответственность за расчет инвентаризационного ценового эквивалента несет местное БТИ. Именно его сотрудники проводят все необходимые расчеты.

Но также, можно найти ответ на свой вопрос, не обращаясь в местное отделение БТИ.

Кадастровая стоимость: оценить по справедливости

По новому алгоритму на цену объекта недвижимости будет оказывать влияние гораздо больше факторов. Раньше учитывался только износ. Теперь этот список расширился:

  • местоположение;
  • площадь объекта;
  • использованный материал в постройке;
  • год возведения здания;
  • близость к водным объектам;
  • расстояние до ближайшего центра субъекта РФ;
  • рыночные цены на объект недвижимости;
  • расстояние до железнодорожного вокзала, платформы, станции;
  • другие важные ценообразующие факторы в регионе.

Теперь вы знаете, в чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью.

Оспаривание, сроки и недостатки

Не менее важно знать некоторые отличия, касающиеся вопросов оспаривания и некоторых иных нюансов. Так, например, чтобы оспорить инвентаризационную оценку, нужно:

  • Подать иск в суд по месту нахождения недвижимости, где ответчиком будет сторона, проводившая оценивание. Юридические лица подают иск в арбитражный суд;
  • Приложение инвентаризационного паспорта объекта, правоустанавливающих бумаг на него и акта о независимой экспертизе (при необходимости).

Кадастровая оценка оспаривается также при подаче иска на сторону, которая проводила оценку, с приложением кадастрового паспорта, нотариально заверенных правоустанавливающих документов, бумаг, свидетельствующих о том, что стоимость определена недостоверно, отчёта о проведении оценке рыночной стоимости, если она изменилась.

Для оспаривания инвентаризационной цены сроков нет, а вот для оспаривания кадастровой стоимости, они составляют полгода от даты, когда соответствующая информация была внесена в единый государственный реестр недвижимости.

У обеих оценок есть недостаток, например, инвентаризационная уже устарела, поскольку её разработали ещё в 1960 годах и учитывает мало параметров. Кадастровая оценка, в свою очередь, тоже от совершенства далека. Она требует частого пересмотра, так как её актуальность часто меняется.

Порядок оценивания

Фото 3

Интересуясь отличиями кадастровой стоимости от инвентаризационной оценки, очень важно обращать внимание на использующиеся методики. В Бюро технической инвентаризации к данной процедуре подходят очень скрупулезно и методично в течение многих лет. Кадастр делает свою работу значительно быстрее. Если рассматривать пошаговые действия, они состоят из:

  • Принятия администрацией решения о плановой переоценке;
  • Подготовке списка недвижимых объектов Росреестром, которые будут переоценены (информация есть в едином реестре);
  • Привлечения Росреестром оценочной фирмы на конкурсной основе;
  • Проведения процедуры кадастровым оценщиком в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативными документами;
  • Проведения экспертизы саморегулирующимся органом;
  • Получения информации органами местного самоуправления и их опубликования;
  • Внесения данных в единую базу.

Объяснить, в чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью может лицензированный оценщик, которого можно заказать для независимой экспертизы в специальной компании, ведущей данный вид деятельности.

Сколько придется платить

Квитанции с новыми цифрами налога граждане России будут получать в 2016-м с данными за 2015 год. Чтобы не повергнуть людей в шок сразу, повышение решили осуществлять постепенно. В 2019 году россияне будут платить только одну пятую от новой суммы. Ежегодно к ней будет добавляться 20 %. С 2020 года налог придется платить в полном объеме.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Она будет рассчитываться оценщиком. Поэтому во многих областях эксперты уже прикинули приблизительные цифры расходов. Так, владельцам трехкомнатной «брежневки» площадью 58 кв. м в районе транспортной развилки придется платить сумму, в шесть раз превышающую нынешнюю. Расходы у владельцев однокомнатных квартир с аналогичными условиями вырастут в 3 раза. А владельцам «сталинок» стоит приготовиться к 8-кратному увеличению суммы налога. При этом оценочная стоимость жилья в одном подъезде может отличаться, так как этаж и планировка будут учитываться в расчетах. Это еще один ответ на вопрос о том, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной.

Примеры расчета

Площадь двухкомнатной квартиры – 60 кв. м. Инвентаризационная стоимость объекта – полтора млн руб. По старой схеме налог рассчитывался таким образом: 1,5 х 0,75 % = 11 250 руб. (Н2). По новой схеме расчет будет осуществляться следующим образом:

  • 9,54 млн руб. — кадастровая стоимость;
  • 159 тыс. руб. — стоимость одного кв. м;
  • 159 х 20 = 3,18 млн руб. — вычет за «бесплатные» метры;
  • 9,54 - 3,18 = 6,36 млн руб. — налоговая база;
  • 6,36 х 0,1 % = 6360 руб. — сумма налога по ставке 0,1% (Н1).

Налог считаем по формуле:

Н = (Н1 - Н2) х К + Н2, где К = 0,2 в первом налоговом периоде (20 % от общей суммы налога).

Итого: Н= (6,36 - 11,25) х 0,2 +11,25 = 10,3 руб.

Получается, что сумма налога, которую нужно будет заплатить в 2015 году, ниже текущей. Но это только в первый год. Затем коэффициент будет повышаться. А сумма – снижаться. Но после пересмотра стоимости сумма налога вырастет. Первая и последняя переоценка происходила в 2012 году. Следующая будет не позднее 2019 года.

Обоснованность нововведений

Налог на имущество должен гарантировать постоянные поступления (так как не зависит от конъюнктуры) и пополнять федеративные бюджеты (это особенно актуально для дотационной России). В 2013 году за его счет госбюджет пополнился на 22,3 млрд рублей. Это очень маленькая сумма.

Что касается принципа справедливости исчислений, то здесь ситуация еще более интересная. Инвентаризационная оценка, которая использовалась при расчете налоговой базы ранее, в разы ниже настоящей. С этой точки зрения, квартиры в центре столицы с рыночной стоимостью в 50-10 млн руб. оцениваются в 1 млн руб. Их владельцы платят налог в диапазоне 200 - 7,5 тыс. руб. соответственно. А хозяевам жилья в новостройке на окраине Москвы приходится ежегодно уплачивать в бюджет более 8 тыс. рублей, так как, по данным БТИ, цена квартиры превышает 1 млн руб. Видите, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой? Нововведения затронут в первую очередь владельцев старых квартир в центре Москвы. Кадастровая оценка таких объектов может в 10 раз превышать инвестиционную. Собственникам старых домов в престижных районах столицы (без льготы) придется платить больше. У них сумма налога может доходить до 50 000 рублей. Но такие граждане уже платят практически столько же за транспортные средства. Владельцам новостроек переживать не стоит. Их сумма налога сильно не изменится. Но таких собственников в столице всего 10 %. Еще 2 млн москвичей попадают под категорию льготников.

По предварительным подсчетам, данный налог в случае построения эффективной системы администрирования может увеличить сумму поступлений в бюджет Москвы в 3-5 раз. В денежном выражении это более 11 млрд рублей.

Где получить справку?

Справка об оценочной расценке жилплощади — где получить? Сколько стоит?

По факту вашего обращения орган БТИ готовит на ваше имя справку по факту изучения технической документации.

Она выдается вам на руки в недельный срок после обращения и содержит наиболее точный расчет стоимостного эквивалента вашего недвижимого имущества.

Просим заметить, что данная услуга является платной, поэтому предварительно узнайте расценки вашего БТИ, и оплатите всю сумму по реквизитам, предоставленными сотрудниками.

Насколько реальна новая оценка

Инвентаризационная и кадастровая стоимость имеют нечто общее. Кадастровая оценка включает в себя некоторые параметры, имеющие значение и в оценке БТИ. В полной мере новая система берёт во внимание;

  • Полное месторасположение недвижимости;
  • Общую площадь;
  • Год постройки объекта и его введения в эксплуатацию;
  • Строительный материал, который использовался;
  • Близкое расположение к водному объекту;
  • Дальность между объектом и центром населённого пункта;
  • Рыночную цену имущества;
  • Дальность автовокзала, железнодорожного вокзала;
  • Прочие весомые факторы региона, которые влияют на образование цены.

В целом, разница между двумя оценками очевидна. Тем не менее, инвентаризация использовалась, не только в системе налогообложения. Ныне она всё ещё остаётся актуальной, но уже в других сферах, особенно в приватизации.

Сегодня инвентаризационной стоимостью уже не руководствуются при установлении цены при продаже недвижимости, а вот кадастровая стоимость обязательно учитывается. Без неё нельзя корректно заключить сделку, так как невозможно достоверно определить ценность объекта.

Для чего она нужна?

Фото 4

Данная характеристика для квартиры до 1 января 2013 года была необходима, чтобы рассчитать обязательный налог на недвижимость. Письмом N БС-4-11/13658 от установлено, что этот показатель не должен исчисляться в целях налогообложения после года. Для тех субъектов РФ, которые не успели перейти на расчет кадастровой стоимости, допустимо применять данные инвентаризационной, подсчитанной до указанной даты.

Таким образом, инвентаризационная оценка может понадобиться для совершения следующих сделок:

  • дарение или оформление квартиры в собственность;
  • обмен жилплощади;
  • приватизация жилья;
  • сдача в аренду.
Важно! Необходимо знать данный показатель непосредственно для своей квартиры, так как эта информация дает возможность проверить правильность начисления налоговых вычетов и возможных пеней.

Изменение имущественного налога

Внесение изменений в Налоговой кодекс было вызвано несколькими факторами. А именно:

  • Фискальная причина — новый вид оценивания превысил инвентаризационную цену минимум в пять раз, тем самым увеличив налоговую базу и, как следствие, поступление в бюджет местных органов управления. Хотя имущественный налог для физических лиц бюджетообразующим не считается, всё же он имеет определённую часть в казне муниципалитетов.
  • Реформа по недвижимости — в течение нескольких лет государство принимает меры для объединения информации по всем недвижимым объектам в единой системе для унификации платежей, связанных с имуществом. Целью такой реформы является приведение стоимости всей недвижимости к одной, а также ведение учёта по единым формам.
  • Справедливый налог — главная причина всех изменений заключается в принятии одного имущественного налога, так называемого налога на роскошь. Платёж получил в народе такое название за то, что правительство планирует дифференцировать шкалу ставок в зависимости от стоимости имущества по кадастру, а при установлении цены будет учитываться уровень привилегированности объектов. В результате обложение разных слоёв общества будет более справедливым, так как большая часть бремени ляжет на собственников дорогой недвижимости.

Введение оценки имущества по кадастру обусловлено необходимостью более справедливого налогообложения. Кроме того, эта мера позволяет лучше контролировать учёт разных объектов недвижимости.

Разница между видами оценок

Ранее налогооблагаемая база высчитывалась по цене инвентаризации. Её особенностью являлось то, что при расчёте учитывалась следующая информация:

  • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • стоимость строительства, то есть всех проведённых работ и использованных материалов.

Но полученная в результате цена недвижимости значительно уступает рыночной. Это, в свою очередь, ведёт к некорректному формированию налога.

Правительство приняло решение о замене неэффективного метода расчётов, чтобы получаемое оценочное значение было более приближено к уровню рынка. Результатом такой политики стало то, что инвентаризационную стоимость вытеснила цена по кадастру. Теперь в Российской Федерации размер налога на имущество определяется на основании кадастровой стоимости, а не оценки БТИ.

Значительная разница между двумя ценами объясняется тем, что при расчёте по технике кадастра учитывается гораздо больше факторов, нежели при оценивании, проводимом Бюро технической инвентаризации. Но следует помнить о том, что государственные службы каждый год производят переоценку недвижимости, а потому владельцам недвижимого имущества настоятельно рекомендуется раз в пять лет обновлять кадастровые документы.

В Налоговом кодексе Российской Федерации установлено, что земля, за которую нужно платить земельный налог, должна получать кадастровую оценку, а для объектов, попадающих под обложение имущественным налогом для физических лиц, необходима инвентаризационная цена. Но осуществляется это лишь в том случае, когда в регионе нет законодательного акта, закрепляющего кадастровую оценку.

Льгота остается

После изменения порядка расчетов существовавшие ранее льготы сохраняются, но действовать они теперь будут по другому алгоритму. Скидка при уплате налога будет распространяться только на один объект недвижимости. Если пенсионер владеет квартирой, гаражом и дачей, то он должен самостоятельно выбрать имущество для льготного налогового вычета. О своем решении необходимо уведомить инспекцию до 1 ноября текущего года. Если эта информация не поступит от человека, то сотрудники госоргана самостоятельно выберут объект. Вычет будет предоставлен на имущество, у которого кадастровая оценка самая высокая. Список льготников очень велик: пенсионеры, инвалиды I и II групп, ветераны войны, «чернобыльцы», многодетные семьи (четверо и более детей в возрасте до 18 лет). Что касается объектов, стоимость которых превышает 2 млн руб., здесь будет применена налоговая ставка 2 %.

Инвентаризационная стоимость

Прежде всего инвентаризационная стоимость имущества применяется при расчёте имущественного налога. Посредством этой оценки определяется налоговая база для домов, квартир и других видов недвижимости. Исключением является лишь земля.

Бюро технической инвентаризации или проектно-инвентаризационное бюро производят оценку объектов на основании себестоимости материалов, из которых они построены, а также учитывая их износ. Таким образом, инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную цену недвижимости за вычетом износа. Эта схема была разработана в шестидесятые годы двадцатого века и считается устаревшей, так как при её применении не учитываются современные нюансы и способы оценки.

После инвентаризации определённая стоимость объекта вносится в его технический паспорт, а также в инвентаризационную справку. Эта система особенно выгодна для владельцев старой недвижимости, потому что её износ вместе с устаревшими материалами значительно уменьшает базу налогообложения. Кроме того, такая оценка имущества в десять раз ниже рыночной цены.

Необходимо отметить, что с января 2015 года объекты, которые должны облагаться налогом на имущество, переводят на кадастровую оценку. Инвентаризационная цена постепенно исключается из налогового законодательства и практического применения.

Отличие от кадастровой

Фото 5

Рассмотрим теперь, чем отличаются кадастровая и инвентаризационная стоимость. Понятие кадастровой стоимости и ее значение для целей налогообложения рассматривается в ряде федеральных законов. Сюда можно отнести основополагающие документы: ФЗ № 135 от и ФЗ № 237 от .

Согласно ст.3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость – величина, установленная посредством осуществления государственной кадастровой оценки квартиры или в результате рассмотрения споров о результатах такой оценки.

Другими словами, кадастровая величина – это рыночная цена объекта недвижимости. А рыночная цена – это максимально вероятная оценка объекта, по которой может проводиться та или иная юридическая сделка.

Данный показатель подлежит пересмотру каждые 5 лет. При расчете кадастровой стоимости берутся следующие объективные факторы:

  1. Год постройки и реальная цена жилья на период ввода его в эксплуатацию.
  2. Внутреннее расположение квартиры (этажность, наличие балкона, материал стен).
  3. Удаленность объекта от основных жизненно необходимых объектов (магазинов, школ, кинотеатров).

Существенные отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой следующие:

  • Инвентаризационная оценка включает в себя узкие рамки для расчета. Согласно ст. 404 НК РФ она является налогооблагаемой базой для расчета налогов, но не дает реальной картины рынка. При этом кадастровая учитывает индивидуальные показатели, влияющие на формирование цены квартиры и представляет из себя стоимость наиболее близкую к рыночной.
  • Инвентаризационная высчитывалась до 01 января 2013 года органами БТИ, соответственно с каждым годом ее показатель устаревает и сильно разниться с реальной рыночной ценой. Кадастровая определяется независимыми оценщиками, которые привлекаются органами государственной власти. Она максимально приближена к реалиям рынка.
Внимание! Переходный период с инвентаризационной стоимости на кадастровую установлен Правительством РФ вплоть до 2020 года. Это означает, что исчисление налога на квартиру будет происходить по той или другой величине в зависимости от решения конкретного субъекта РФ.

Где и как можно узнать?

Для того чтобы узнать какова инвентаризационная оценка квартиры нужно обратиться в ближайшее БТИ и запросить справку, содержащую данные сведения. Для этого необходимо соблюсти ряд шагов:

  1. При оформлении какой-либо юридической сделки с объектом недвижимости уточнить, нужна ли подобная справка.
  2. Выяснить какое БТИ может оказать данную услугу.
  3. Предоставить в БТИ паспорт и имеющиеся на руках документы на квартиру.
  4. Оформить заявление на выдачу справки, оплатив при этом стоимость данной услуги по тарифам местного БТИ.
  5. Явиться в назначенное время за готовой справкой.

Для экономии времени можно воспользоваться услугами сторонних организаций, которые будут представлять ваши интересы в БТИ и проделают всю необходимую процедуру для получения справки.

Сведения можно получить в любом удобном МФЦ. Необходимо получить талон на ожидание в очереди и обратиться в указанное в талоне окно. Необходимые данные также можно узнать через портал государственных услуг. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и ввести в раскрывающемся поле кадастровый номер объекта или его адрес.

Расшифровка термина

Инвентаризационная стоимость квартиры — это величина, полученная в результате оценки объекта недвижимости работниками «Бюро технической инвентаризации».

В процессе расчетов используется способ, который учитывает следующие показатели:

  • Общую площадь помещения;
  • Сколько лет зданию, где расположена квартира;
  • Качество технических и коммунальных систем (канализация, отопление, водопровод и т.д.).

Это лишь малая часть факторов, которые оказывают влияние на стоимость, которая обязательно должна быть указана в «паспорте».

Вплоть до 2015 года величина налогов, оплачиваемых владельцами недвижимости, высчитывалась на основании инвентарной оценки, которая давала заниженный результат относительно реальной рыночной ситуации. Но позже, для получения дополнительных средств в бюджет, базой налогообложения начали считать кадастровую стоимость. Получить информацию можно, обратившись в Росреестр (лично или на официальном сайте).

Где узнать это значение?

Инвентаризационная стоимость квартиры — что это такое? Как было сказано ранее, она формируется после оценки специалистами БТИ. Соответственно, чтобы узнать величину, необходимо подать запрос в «Бюро» и получить соответствующую справку.

Можно самостоятельно произвести нужные подстветы, воспользовавшись калькулятором. Но для проведения официальных операций, потребуется документальное подтверждение. Увы, Ваших слов будет недостаточно при судебных разбирательствах, оформлении права наследования и т.д.

Достаточно лично явиться в БТИ, взяв с собой удостоверение личности и все документы, подтверждающие права собственности на квартиру. После заполнения заявления с указанием контактных данных, Вы получите ответ в 14-дневный срок.

Как вариант, можно зайти на сайт «Бюро» Вашего города и заказать справку онлайн.

Кадастровая и инвентаризационная стоимость квартиры — в чем разница?

В первую очередь, используются различные механизмы оценки, что сказывается на итоговой сумме. Всё потому, что в учет берутся разные показатели. Сейчас разберемся подробнее со всеми отличиями?

Какие есть отличия.

Эти два показателя имеют одинаково важное значение для установления общей стоимости недвижимости и расчете налога на нее. При этом необходимо знать и различия между ними. Ниже приведены основные показатели, разницу по которым нужно знать.

Вернуться

Налогообложение.

Размер налогов зависит от установленной стоимости объекта недвижимости. При инвентаризационной в расчет берется год возведения здания и степень ее износа.

  • «Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года (ст. 404 НК РФ)».

Что касается кадастровой стоимости, при расчете налоговой базы она определяется путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:

  • Для квартиры – 20 кв. м.
  • Для комнаты – 10 кв. м.
  • Для жилого дома – 50 кв. м. (ст. 403 НК РФ).

До января 2015 года, размер налогообложения устанавливался только на основе инвентаризационной стоимости, а начиная с 2015 года, государство постепенно переходит на кадастровую, которая до 2020 года должна стать единственным критерием вычисления налога.

Вернуться

Как рассчитывается.

При определении инвентаризационной стоимости учитывается только время возведения здания и цена использованных строительных материалов. Оценка производится специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ). Такой расчет не позволяет определить действительную рыночную стоимость недвижимости, что привело к необходимости введения кадастровой стоимости, которая учитывает:

  • Месторасположение здания (населенный пункт, район и улица).
  • Развитость инфраструктуры (наличие рядом детских садов, школ, больниц, остановок общественного транспорта и т.д.).
  • Наличие/отсутствие собственной парковки и/или охраны и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками, которых привлекает местный орган власти

Вернуться

Разница с рыночной ценой.

Учитывая критерии, которые учитываются при расчете, максимально приближенной к рыночной цене является кадастровая стоимость. Разница в данном случае в 1,5-3 раза. Что касается инвентаризационной стоимости, отличие от рыночной цены недвижимости примерно в 10 раз. Именно поэтому размер налога на имущество основывается на кадастровой стоимости, начиная с 2015 года. Планируется, что к 2020 году государство полностью перейдет на расчет налогов на основе кадастровой стоимости.

Вернуться

Кто выдает.

БТИ – орган, который занимается определением инвентаризационной стоимости. Сюда можно обратиться за получением именно этого вида оценки. Что касается кадастровой стоимости, ее оценку можно получить посредством обращения в Росреестр, Кадастровую палату и отделение МФЦ.

Вернуться

Кто может получить.

Каждый вид справки с нужной оценкой может быть получен только собственником недвижимости либо его представителем, предъявившим нотариальную доверенность.

При обращении за информацией следует предъявить:

  • Личный паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Заполненное по установленной форме заявление.
  • Чек об оплате госпошлины.

Вернуться

Как получить.

Получить инвентаризационную оценку можно при личном обращении в БТИ с предъявлением перечисленного пакета документов. Что касается кадастрового документа, ее можно заказать через интернет в Росреестре либо обратившись в отделение МФЦ с предъявлением правоустанавливающих документов.

Вернуться

Как оспорить.

Если заявитель не согласен с размером приведенной оценки, он может оспорить ее, путем обращения в судебные инстанции в каждом случае. При этом оспорить инвентаризационную стоимость можно в любое время после ее получения, а в случае с кадастровой оценкой, иск должен быть подан не позднее, чем через 6 месяцев после получения документа.

Вернуться

Порядок оценивания.

Алгоритм действий при инвентаризационной оценке:

  1. Определение основной восстановительной стоимости объекта.
  2. Перерасчет с учетом цен текущего года при помощи специальных коэффициентов.
  3. Определение процента и стоимости физического износа.
  4. Расчет реальной инвентаризационной стоимости.
  5. Расчет налога через умножение результата оценки на поправочный коэффициент, определяемый в пределах определенного промежутка.

Данный вид оценивания занимает достаточно долгое время и требует определенной скрупулезности.

Определение кадастровой стоимости происходит быстрее:

  1. Администрация принимает соответствующее решение о переоценке.
  2. Составляется список объектов, подлежащих переоценке.
  3. Привлекается независимая фирма на конкурсной основе.
  4. Проводится кадастровая оценка в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативной базой.
  5. Проводится экспертиза составленного отчета саморегулирующими оценщиками.
  6. Осуществляется передача сведений в органы местного самоуправления и их публикация
  7. Обновленные данные фиксируются в единой базе.

Вернуться

Переоценка.

Специалисты БТИ обязаны каждый год до 1 марта представлять информацию об инвентаризационной стоимости своих объектов по состоянию на 1 января соответствующего года. Что касается кадастровой стоимости, ее переоценка производится каждые 5 лет.

Таким образом, инвентаризационная стоимость также должна быть известна владельцам жилплощади. Сведения о каждом виде оценки в совокупности дают действительную картину стоимости объекта недвижимости.

Вернуться

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/raznitsa-mezhdu-inventarizatsionnoj-stoimostyu.html
  • https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/kadastr/kd-stoimost/inventarizatsionnaya.html
  • https://topurist.ru/article/53981-otlichie-kadastrovoy-i-inventarizacionnoy-stoimosti.html
  • https://leonmonitor.ru/inventariz-stoimost-kvartiry/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/otlichiya-ot-inventarizatsionnoj-s.html
  • https://businessman.ru/new-chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-ot-inventarizacionnoj.html
  • https://pravonedv.ru/obshhee/otlichiya-kadastrovoj-i-inventarizacionnoj-stoimosti.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий