Что такое эксклюзивный договор на продажу квартиры

 

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости заключается между продавцом и агентством недвижимости или риэлтором. Образец выглядит следующим образом. Что такое эксклюзивный договор на продажу квартиры? Составляем договор на продажу недвижимости с риэлторским агентством. 2019 год.

Общая характеристика эксклюзивного договора

Эксклюзивным называют договор, согласно которому агентство недвижимости имеет преимущественное право на продажу конкретного объекта недвижимости (квартиры, дома, офиса, земельного участка), а собственник недвижимости принимает на себя обязательство не наделять другое агентство недвижимости представительским статусом на тот же объект и отказывается в пользу агентства от самостоятельной уступки прав на недвижимость.

Другими словами, агентство недвижимости в лице риэлтора обязуется выполнить все необходимые действия, направленные на продажу объекта недвижимости, а собственник недвижимости обязуется сохранить эксклюзивное право продажи риэлтора и оплатить услугу.

Официально, как правило, документ называется строго: «Договор на оказание услуг по продаже недвижимости». Однако, слово «эксклюзивный», которое фактически не используется в юридической практике, плотно вошло в обиход риэлтерских компаний.

Предметом договора может выступать любая недвижимость, которая находится в собственности продавца.

Сторонами эксклюзивного договора на продажу недвижимости являются:

  • заказчик - продавец недвижимого имущества;
  • исполнитель - агентство недвижимости в лице риэлтора.

Характерной чертой договора является его возмездность, соответственно, стоимость услуг относится к числу существенных условий сделки. Возмездность означает, необходимость уплаты стороне, предоставляющей услуги по эксклюзивному договору, определенной соглашением денежной суммы. Обычно, цена в таком соглашении определяется агентством недвижимости в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и других условий.

Как правило, эксклюзивный договор не бессрочен. В его условиях предусмотрены конкретные сроки, в которое агентство обязуется продать недвижимость. Если срок договора истек, а недвижимое имущество не было реализовано агентством недвижимости, то договор возможно продлить, если обе стороны согласны на дальнейшее сотрудничество.

Перечень услуг, предоставляемых агентством недвижимости, носит договорный характер и может быть изменен соглашением сторон. Как правило к ним относятся:

  • консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;
  • правовая экспертиза документов на недвижимость;
  • размещение рекламы;
  • поиск покупателя;
  • организация и проведение переговоров между покупателем и продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;
  • подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе.

Основные риски эксклюзивного договора

Вы передаете все права на продажу вашей квартиры только одному риэлтору или агентству. После заключения эксклюзивного договора вы в любом случае должны заплатить 5-6% комиссии, даже если найдёте покупателя сами или приведет другой посредник.

Передумать, подарить тоже не можете, потому что заплатите штрафные санкции. Если сосед захочет купить вашу квартиру за 40 тысяч, сумму, которую вы хотите, то тоже ничего сделать не сможете. Всё только через оплату 5% комиссионных непонятному риэлтору, который мог лежать на море всё это время и не заниматься продажей. Пока не отдадите 2 тысячи посреднику, продать будет нельзя. В итоге от 40 тысяч останется только 38.

У вас заберут документы на квартиру

Агентство, чтобы иметь гарантию оплаты и не упустить продавца, очень часто забирает оригиналы документов на квартиру. Эксклюзивным договором они подстраховываются и окончательно привязывают вас к себе. Иначе как рабством это не назовёшь. Своей росписью вы гарантируете агенту заработок пару тысяч долларов с продажи квартиры, а он, в свою очередь, не гарантирует ничего. Только обещает продавать квартиру и оказывать информационные услуги.

Почему нельзя отдавать документы

В эксклюзивном договоре на продажу недвижимости передача документов риэлтору – частое условие. Этим они подстраховывают себя, чтобы вы никак не смогли продать сами. Это хороший метод шантажа и воздействия на владельца. Если документы останутся у посредников, то продавец в большой опасности.

Главный риск – полностью лишиться квартиры. Каждая 14 сделка на рынке недвижимости связана с мошенничеством и такие доверчивые люди — прямо рай для чёрных риэлторов. Им квартиру продать и оставить вас на улице вообще ничего не стоит, тем более с оригиналами. Пока вы думаете, что риэлтор продаёт квартиру, она уже может быть продана несколько раз другим людям.

Статья по теме: Чёрные риэлторы, квартирные рейдеры и мошенники

Как могут продать вашу квартиру

Нужно всего лишь подделать паспорт владельца или сделать фальшивую доверенность. Таким же образом делается справка из ЖЭКа. После этого мошенник идёт к нотариусу и продаёт вашу квартиру от вашего имени. А получив деньги, благополучно скрывается.

Посредников обычно даже не оформляют в агентство. Так что нужно будет ещё доказывать в суде, что вы отдали документы работнику фирмы, а не человеку с улицы. В итоге после эксклюзивного договора и без денег, и без квартиры. Вот почему нельзя отдавать документы никому, кроме нотариуса на самой сделке. Видео 2019 года о преступной группе по подделке документов.

Правовая природа эксклюзивного договора

Фото 2

Эксклюзивный договор в настоящее время занимает значительное место в системе обязательственных отношений, однако, с правовой точки зрения остается неурегулированным действующим законодательством.

Определяя правовую природу эксклюзивного договора, следует отметить, что такой вид гражданско-правового договора неизвестен гражданскому законодательству, поэтому его можно отнести к непоименованным договорам.

Отсутствие правового регулирования эксклюзивного договора порождает необходимость принятия нормативного правового акта «О риэлтерской деятельности в РФ», в нормах которого должны быть четко определены понятие договора и требования, предъявляемые к его сторонам.

Эксклюзивный договор относится к разновидности договора возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими такому договору признаками.

Несмотря на то, что легальное определение эксклюзивного договора в действующем законодательстве отсутствует, исходя из приведенных выше положений, а также из особенностей предмета данного договора, определение сделки было сформировано на основе легального определения договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть определенные действия или деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании изложенного, необходимо выделить признаки, определяющие правовую природу эксклюзивного договора, то есть обозначить юридические нюансы, позволяющие обособить данное соглашение от однородных договоров возмездного оказания услуг:

  1. Эксклюзивный договор относится к числу консенсуальных договоров, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;
  2. Договор двусторонний, так как исполнение обязательств заказчика по оплате услуг обусловлено выполнением исполнителем своих обязательств по оказанию услуг;
  3. Эксклюзивный договор - возмездный, так как услуги предоставляются только за плату;
  4. Предмет договора составляют услуги, которые осуществляются при совершении гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на недвижимое имущество;
  5. Сторонами договора являются организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере купли-продажи недвижимости (агентство недвижимости), и собственник недвижимости – любой субъект права, приобретающий предоставляемые услуги для своих личных целей, которые не связаны с извлечением прибыли;
  6. Эксклюзивный договор является публичным договором, так как обладает присущими им признаками;
  7. Сделка считается заключенной, прежде всего, в интересах собственника недвижимости, так как совершается за его счет.

Кому выгоден эксклюзив?

Собственник обращается во все компании города, данные записываются… и на этом работа практически заканчивается! Агентство будет заниматься квартирой между делом, рекламы квартиры минимум, усилия агента прямо пропорциональны его вознаграждению.


Чем больше конкурентов - риэлторов, тем меньше шансов. Понятное дело, что каждый уважающий себя специалист будет усиленно заниматься реальными объектами. В данном случае, квартира, продаваемая многими агентствами, вряд ли подходит под это определение. Итог – время идет, ничего не продается, появляется растерянность, планы рушатся…


Итак, что дает продавцу недвижимости эксклюзивный договор с агентством?

Первым делом, гарантию того, что объектом будут заниматься целенаправленно. Специалист приложит максимум усилий, риэлтор получит свои комиссионные только в случае продажи квартиры в период действия соглашения. Поэтому особое усердие со стороны риэлтора гарантированы.

И неудивительно, что квартиры по эксклюзиву продаются быстрее. Такие варианты продаются гораздо удачнее – материальная заинтересованность творит чудеса.

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

  1. Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
  2. Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: сбор документов на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение договора купли-продажи, передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
  3. Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
  4. Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
  5. Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Зачем заключают эксклюзивный договор

Фото 3

Обычно заключают такие соглашения по неопытности. Люди нечасто сталкиваются с покупкой и продажей недвижимости. Посредник хорошо рассказывает и нахваливает свою услугу. Говорит, что для продавца это бесплатно. Что продажа пойдёт быстрее и только с эксклюзивом ждёт успех.

Вас пытаются обмануть и, благодаря манипуляциям, заставить подписать эксклюзив. Вот видео реклама, в которой риэлторам предлагают повысить навыки влияния на собственников. Но самое главное вначале – 98% собственников не рады видеть посредника в продаже их недвижимости. Тут мы с ними согласимся.

Условия подписания договора

1. Риелтору или агентству необходимо предоставить всю информацию по продаваемому объекту, то есть показать все правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности и основание приобретения), для того, чтобы установить, сколько собственников и как приобретался объект, данная процедура необходима для первичного анализа продаваемого объекта.

2. Специалист установит всю сложность организации по по продаже объекта, даст юридическую оценку по первичным документам, возможно, выясниться, что необходимо перед ней собрать некоторые документы: справки, согласия сособственников, приказы и свидетельства государственных учреждений и др.

3. Выявить потребности каждого из собственников, максимальное разъяснение технологии продажи и прохождение сделки.

4. Самое главное при заключении эксклюзивного договора определиться по срокам продажи. Срок продажи, как правило, составляет от 3-4 месяцев, реклама начинает работать после 4-ой недели. Опытный специалист с высокой степенью точности определит и наверняка предложит сравнительный анализ ценообразования соседствующих объектов, а также их потребительский спрос. Срок реализации недвижимости еще зависит от ликвидности месторасположения объекта. Задача клиента – продавца - продать по максимально возможной цене в разумный срок. Задача риелтора – исполнителя, как помощника продавца, помочь продать недвижимость, сделать все возможное, чтобы именно цель продажи была достигнута в максимально короткие сроки, не по завышенной цене и также не по заниженной, чтобы клиент остался довольный.

5. Важно лично читать договор – в нем обязательно должны быть указанны конкретные сроки, пункт об автоматическом продлении срока действия, либо пункт, как расторгается договор: путем письменного заявления заказчика или по окончании срока договора без каких-либо заявлений.

Идея заключения возмездного договора на оказание риелторских услуг при продаже объекта недвижимости с продавцом не является новшеством на рынке недвижимости. На Западе вся недвижимость так и продается. Продавец приходит в агентство недвижимости, заключает договор на продажу и спокойно ждет результатов. Агентство недвижимости выделяет специалиста, который лично отвечает за удачный исход продажи. При этом фирму можно не контролировать, ведь это в их интересах! Понятное дело, что каждый уважающий себя специалист будет усиленно заниматься реальными квартирами (объектами недвижимости). В случае, когда собственник обращается во все агентства недвижимости города, данные о квартире фиксируются, и все, практически объектом никто не занимается. Агентство будет заниматься таким общим объектом, между делом, усилия работы агентов прямо пропорционально его вознаграждению. И собственник, продающий свой объект недвижимости, должен понимать, что при выставлении объекта в общую базу собственников, продаст тот риелтор, кто больше скинет с цены продаваемого объекта. То есть клиент-продавец уже в минусе, и собственник получит на руки от продажи намного меньше, чем предполагал получить. Чем больше конкурентов, тем меньше шансов агенту продать вашу недвижимость. Интереса к такому объекту у риелторов нет. Итог - время идет, квартира или любой другой объект недвижимости не продается, появляется нерешительность, продают «все», а результата никакого. Поэтому, если продавец, желает продать за нормальную цену и в срок, то идет в агентство недвижимости, и его не пугает сила эксклюзивного договора.

Условия подписания

Фото 4

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

  1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько собственников);
  2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
  3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
  4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
  5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Права и привилегии агентства


Поскольку право продавца на время действия договора предлагать другому агентству подобные права ограничено, агентство получает возможность осуществлять деятельность в условиях отсутствия конкуренции.

Продавец полностью доверяет агентству продажу своей собственности, а агентство получает права совершать определенные договором действия в пользу продавца в исключительном порядке:

  • Полная проверка документов на недвижимость, документы хранятся в агентстве;
  • Эффективная рекламная кампания;
  • Реальная цена, которая приемлема для продавца и для агентства (предложена на основании изучения рынка недвижимости;
  • Гарантия оплаты услуг либо неустойки в случае изменения обстоятельств у продавца;
  • Консультации по всем вопросам.

Если вы хотите узнать, как продать квартиру самостоятельно, советуем вам прочитать статью.

Риэлторов учат заключать эксклюзивные договора

Риэлторов учат на специальных курсах как заключить с владельцем недвижимости эксклюзивный договор на оказание услуг, как уговорить продавца и как получить желаемое.

Если эксклюзив был бы выгоден собственнику квартиры, то они бы сами хотели заключить такой договор, но выгода тут только для риэлтора, поэтому посредники тренируются и учатся как подписывать такие договора и зарабатывать на комиссии больше.

Статья по теме: Сколько зарабатывают риэлторы

Тут работает чистая психология, уговоры и обман. Посредники заучивают наизусть фразы, чтобы правильно отвечать на ваши возражения. Если вы говорите: «мне договор не нужен, оплачу комиссию, если продадите квартиру», то у посредника уже есть тысяча заготовок как всё же вас убедить подписать эксклюзив на продажу. Они специально учатся склонять вас к договору и добиваться своей цели.

Договор с агентством на продажу

Фото 5

При заключении эксклюзивного договора, риэлтор обязуется в кратчайшие сроки продать объект за согласованную стоимость, оформить все сопутствующие документы, обеспечить юридической поддержкой. Собственник в свою очередь обязуется оплатить риэлтору вовремя и качественно выполненную работу.


  • На какой срок подписывается соглашение? В среднем на срок до 6 месяцев в зависимости от сложности объекта. Но, как обычно, при правильном подходе, недвижимость продается раньше;

  • Если квартира не продалась, а срок действия договора истек? Мы тщательно исследуем рынок жилья, анализируем ситуацию, предлагаем разные варианты развития событий, рекомендуем цену. Если мнение продавца не совпадает с нашим (а иногда бывает и такое) - мы лучше откажемся. Мы ценим свое и ваше время и не беремся за безнадежные дела. Как узнать реальную стоимость? подробнее

  • Обязательно ли при заключении эксклюзивного договора оставлять предоплату? Обязательно. Сумма небольшая - до 20 000 рублей. Зачем? Большая часть этой суммы уйдет на рекламу.

Чаще всего, один хороший риэлтор работает намного лучше нескольких агентств. Проверено!



Консультации ведущих специалистов МГН* - 8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним через 20 секунд 8 (- - -) --- -- --

Телефон для связи Описание заявки - коротко

Гарантии и выгода для продавца квартиры

Бытует мнение, что если многие агентства проинформированы о конкретной квартире, то она будет продана быстрее.

Частое появление информации о продаже недвижимости из разных источников может ввести в заблуждение покупателя и вызовет неизбежные сомнения, правильно ли установлена цена, и все ли в порядке с документами.

С учетом применения эксклюзивного договора на продажу квартиры вдумчивый покупатель не будет сомневаться, что юридическая чистота такой недвижимости проверена и психологически будет готов к оплате.

Продавец увеличивает свои шансы продать квартиру в приемлемый срок и по комфортной цене.

Защищает от мошенников

При подаче информации в разные агентства, а также при самостоятельной работе, например, с объявлениями, неопытный продавец всегда рискует стать объектом интереса людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем.

При заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости проводится подробный анализ ситуации и правоустанавливающих документов и разрабатываются стратегии по их подготовке. Это может войти в стоимость договора, а иногда тарифицируется отдельно — в зависимости от сложности процесса.

Нередко при этом клиента обязуют предоставить подлинники документов и сдать их на ответственное хранение избранному агентству, которое в этом случае полностью отвечает за безопасность продавца и сделки.

Защита правовых интересов продавца

Продажа недвижимости всегда процесс непростой. Не все участники сделок обладают знаниями в определенной области — в вопросах юридических, маркетинговых и налоговых.

Опыт и деловые качества ответственных лиц агентства, гарантируемые договором на оказание риэлтерских услуг, обеспечат более успешное завершение сделки и защитят интересы продавца в любой ситуации — даже в случае непорядочности покупателя или ошибок.

На исход сделки будет работать и тот факт, что на оценку юридической чистоты собственности в случае заключения договора будет потрачено несоизмеримо больше времени, нежели на обычных клиентов.

Реальная оценка квартиры и лучшее ее позиционирование

Не будучи специалистом, очень сложно оценить масштабы будущей сделки, кроме того, для построения верной стратегии продажи и рекламы необходимо знать и понимать тонкости, недоступные непосвященным.

Это и конъюнктура рынка недвижимости в отдельном городе или районе и особенности работы местных СМИ.

Для успешной продажи квартиры агентства осуществляют ее оценку, исходя из фактического состояния, анализа реальных аналогов и изучения текущих предложений реального рынка и реальных цен.

Виды эксклюзивных договоров

Из-за того, что документы составляют разные фирмы, у каждого своё видение пунктов договора. В любом случае этот договор делают так, чтобы максимально прописать ваши обязанности и штрафные санкции, а риэлтора защитить и оградить от возможных проблем. Называться он может договором на оказание услуг, договором риэлторских услуг или договором поручения. В каждом из них с большой вероятностью будут признаки и условия эксклюзивных договоров.

Статья по теме:  Всё о договоре поручения и риэлторских услуг

Посредник и агентство недвижимости делают договора под свои требования и, исходя из своей наглости, прописывают штрафы. Суть, что вы должны риэлтору 5-6% с продажи, конечно, всегда остаётся, но условия отличаются. Поэтому всегда внимательно читайте и не подписывайте ничего без консультации со своим юристом. А лучше, конечно, без крайней необходимости вообще не подписывайте никакие договора с риэлторами.

Определение эксклюзивного договора

Фото 6

Эксклюзивный договор – это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом. Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента - заказчика, так и со стороны агентства – исполнителя. Клиент всецело доверяет агентству, а его сотрудники обещают организовать и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. за комиссионное вознаграждение конечного результата. Агентство будет прилагать все усилия для успешного совершения сделки, т.к. в каждой деятельности предусматривается выгода – получить прибыль.

Важно понимать, что такой договор возможен только с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Не стоит думать, что эксклюзивный договор – это дорогостоящее удовольствие, и при его заключении с агентством вы теряете деньги от предполагаемой суммы продажи объекта. При его заключении комиссионное вознаграждение, как правило, находиться в обычных рамках агентства, согласно прейскуранту и юридического анализа работы с конкретным объектом недвижимости. Продавец ничего не переплачивает, так как деньги платит покупатель, и комиссия всегда ставится сверх продаваемой суммы. Покупатель же, в свою очередь, всегда знает, что за услуги необходимо платить.

Продающий риелтор и уважающий свой труд специалист, всегда работает в основном, на эксклюзивных договорах, так как уверен, что его старания будут вознаграждены.

Как посредники вынуждают подписать эксклюзивный договор

Схем давления и влияния для подписания эксклюзивного договора риэлторы уже придумали много. Вот одна из этих схем. Её часто используют для того, чтобы зацепить продавца, а дальше уже продавать обычными способами, но с полной уверенностью, что заплатят комиссию.

Подставной покупатель

В один из дней Вам звонит риэлтор и говорит, что есть очень серьезные покупатели и по всем параметрам им подходит ваша квартира. Они с деньгами и им нужно срочно купить. Договаривается, в какое время можно посмотреть. На просмотр приходит подставное лицо. Это может быть подружка, друг, муж, знакомая или любой другой знакомый человек посредника, который сможет сыграть хорошо роль заинтересованного покупателя. Они смотрят квартиру и уходят.

Обман

Потом раздаётся повторный звонок. Риэлтор звонит и говорит, что квартира покупателю подходит, но он хочет купить её через агентство. Для этого вы должны прийти в офис с документами на квартиру и вначале подписать с агентством договор на эксклюзивную продажу.

Статья по теме: Как обманывают риэлторы – все схемы мошенников

Радостный продавец, думая, что вот покупатель найден и не разбираясь в тонкостях эксклюзивного договора, идёт в агентство и подписывает всё, что скажут. Оставляет документы и ждёт, когда же будет совершена сделка. Но его просто обманули. Через пару дней звонит посредник и отменяет сделку. Говорит, что покупатели передумали, нет денег, и сделка сорвалась.

Итог

В итоге, продавец уже подписал эксклюзивный договор, особо его не читая. Документы уже лежат в агентстве. Прав на продажу нет, одни обязанности и разорвать договор можно только со штрафными санкциями или со скандалом через суд.

Поэтому довольный риэлтор, радуясь, как ловко провернул дело, скорее всего, продолжит продавать эту квартиру. Он обещает продать и говорит, что найдёт другого покупателя. Заработок ему уже гарантирован по эксклюзивному договору. Пришлось только обмануть хозяина.

Вывод

Как можно доверять такому человеку и таким схемам работы риэлторов? А это очень частая практика у посредников. Нельзя подписывать эксклюзивные договора, даже когда вам говорят, что покупатель найден и вот-вот сделка. Это всё обман.

Недостатки эксклюзивного договора

Фото 7

Пройдёмся по пунктам реального договора из агентства недвижимости о предоставлении услуг на эксклюзивных условиях.

  • Обязуетесь оплатить комиссию в любом случае продажи квартиры. Даже если купит сосед или ваша подруга.
  • Даёте эксклюзивное право продажи одному человеку и не получаете гарантий самого факта продажи. Он может заболеть или уехать, тогда ваша квартира вообще продаваться не будет.
  • Зависимы от посредника и агентства. Сами не можете сделать ничего. Только подать в суд и судиться, если что-то пошло не так.
  • Забирают документы на хранение и сохраняют их прямо в агентстве. Во втором случае вы добровольно отдаёте на ознакомление по любому запросу. Суть одна – документов у вас на квартиру не будет.
  • Обязуетесь оплачивать рекламные расходы исполнителя, то есть посредника и агентства. Это вообще наглость. 2 тысячи долларов, так ещё и рекламу оплачивать.
  • Автопролонгация на такой же срок в случае окончания договора. Уведомить нужно в письменном виде не позже, чем за месяц. А в случае отказа от дальнейшего сотрудничества – штрафные санкции.
  • Заплатите 5% комиссии посреднику в течение полугода, даже если продадите квартиру сами, а договор уже закончился. Такой пункт есть в одном из образцов эксклюзивного договора, который мы изучили.

Как разорвать эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор разорвать можно, но вы заплатите риэлтору и агентству много лишних денег, не получив услуги, которую вам обещали. В договоре могут быть прописаны штрафные санкции для собственника. Это главная проблема при разрыве договора.

Методы защиты

Обычно решение таких спорных ситуаций происходит путём переговоров либо через суд. Вас защищает закон о защите прав потребителей и статья 907 гражданского кодекса Украины о расторжении договора на предоставление услуг. Если решить проблему путём переговоров не получается, то её можно решить в судебном порядке.

Обычно риэлторы не доводят до суда, а только шантажируют угрозой суда и пытаются торговаться по сумме компенсации. В суде можно признать договор полностью или частично не действительным согласно статье 18 закона Украины о защите прав потребителей. Эксклюзивный договор ущемляет ваши права как потребителя услуги и ставит в невыгодное положение. У вас одни обязанности и штрафы, а у риэлтора только информационные услуги.

Когда можно отказаться от эксклюзивного договора

Вы вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора и агентства недвижимости. Нужно будет возместить только реально понесённые расходы посредником – расходы на рекламу, транспорт, телефонные переговоры и т.д. В суде риэлтор должен представить доказательства того, какие расходы понесены им именно по данному договору и предоставить доказательства. Конечно, риэлторы на такое не согласятся, но это наиболее вероятный исход дела.

Лучше эксклюзивный договор на продажу квартиры не заключать.Зачем вам выяснение отношений, споры, скандал и судебный процесс? Вы сможете продать свою квартиру сами. Это будет безопаснее и быстрее.

Статья по теме: Как продать квартиру самостоятельно без посредников

Выгода от эксклюзивного договора для риэлтора

Посредники хотят получить гарантии, что вы им точно заплатите комиссию. Они всячески уговаривают подписать эксклюзив и рассказывают о его преимуществах, совсем не упоминая о недостатках. Это выгодная сделка для риэлтора, но не для собственника недвижимости. Преимущества для вас, как для заказчика услуги, неоднозначные, а недостатков уйма.

После подписания эксклюзивного договора риэлтор может расслабиться и размеренно заниматься продажей – теперь все действия смогут осуществляться только через него. Не заплатив комиссию 5%, сами вы продать не сможете, потому что документы на квартиру лежат в агентстве. Им это очень выгодно, потому что полная свобода действий и никаких штрафов для риэлтора. Продавцу остаётся только ждать и надеяться, а в случае расторжения договора ещё и заплатить полную комиссию риэлтору.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://advokat-malov.ru/dogovory-v-nedvizhimosti-i-stroitelstve/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti.html
  • https://gethom.com/blog/%d1%8d%d0%ba%d1%81%d0%ba%d0%bb%d1%8e%d0%b7%d0%b8%d0%b2%d0%bd%d1%8b%d0%b9-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%80/
  • https://mgn495.ru/ekskliuzivnii-dogovor.php
  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti-2.html
  • https://bkn39.ru/articles/exclusive-contract-the-pros-and-cons-when-selling-real-estate/
  • http://kvartira3.com/eksklyuzivnyj-dogovor-na-okazanie-rielterskih-uslug-obrazec/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий